Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches
2024 está a revelar-se um ano marcante para a Noronha Sanches
A promotora imobiliária, que até agora se tem concentrado em investimentos no eixo Cascais/Lisboa, vai alargar os seus investimentos a outros pontos do País. Vila Nova de Gaia é a primeira a avançar, enquanto na Costa Alentejana se efectuam as due diligence. Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches, falou com o CONSTRUIR sobre estes e outros investimentos que a empresa tem em carteira, sobre o seu modo de actuação no mercado e o estabelecimento de parcerias
Manuela Sousa Guerreiro
O “One Lush”, em Caxias, concelho de Oeiras, é o mais recente projecto que a Noronha Sanches apresentou ao mercado. O investimento de 22 milhões de euros coloca no mercado 35 novos apartamentos premium. O projecto conta com a assinatura do atelier brasileiro Bernardes Arquitectura, conhecido pelos seus projectos ímpares. A promotora, que até agora tem actuado no eixo Cascais – Lisboa, prepara-se para expandir os seus investimentos ao Norte e à Costa Alentejana, e reforçar a aposta na hotelaria. Mas a conversa com Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches, versou também sobre o modo de trabalho e sobre a importância de parcerias num mercado pouco habituado a isso.
O “One Lush” é o vosso mais recente empreendimento. Este representa um investimento de quanto?
O “One Lush” representa, de facto, o nosso mais recente e ambicioso lançamento no mercado. É um projecto de grande importância para a Noronha Sanches, com um investimento de 22 milhões de euros e um conjunto de 35 apartamentos que maximizam o aproveitamento do espaço e oferecem vistas espectaculares sobre a foz do rio Tejo. A localização em uma encosta já naturalmente “ajardinada” inspirou o nome Lush, pois quisemos realmente criar um ambiente verde e exuberante naquele local, valorizando a integração com a natureza.
Cada apartamento foi projectado para oferecer uma experiência única, com jardins, varandas e terraços repletos de vegetação, proporcionando aos futuros residentes uma sensação de vida em uma casa — e, mais que isso, de férias permanentes. Mesmo estando a apenas 15 minutos de Lisboa, nosso objectivo é que os residentes possam desfrutar da atmosfera tranquila e de veraneio que Caxias oferece.
A arquitectura que tem assinatura do atelier Bernardes é um “piscar de olhos” ao cliente de nacionalidade brasileira?
Pessoalmente, depois de ter vivido em São Paulo, sempre admirei o trabalho do escritório Bernardes, não só pelo design marcante, mas também pela abordagem colaborativa e pela preocupação em reflectir a visão do promotor em cada traço do projecto. O Bernardes foi além do nosso briefing, criando um design que superou todas as expectativas. A sua habilidade de conciliar estética com funcionalidade e viabilidade comercial foi fundamental para o sucesso do projecto.
A nossa escolha pelo Bernardes não se deveu unicamente ao perfil do cliente brasileiro — embora este seja um público relevante para nós, especialmente em Cascais — mas sim ao alinhamento com o conceito que queríamos para o One Lush. Acreditamos que este projecto tem um apelo especial para o público português, sobretudo porque estamos entre os primeiros a trazer um empreendimento novo e diferenciado para essa encosta.
Para além do “One Lush” que empreendimentos têm neste momento em desenvolvimento?
Actualmente, estamos a desenvolver oito projectos diversificados, que vão de pequenas unidades exclusivas a grandes empreendimentos de uso misto. Estes projectos variam em dimensão e conceito, desde edifícios com 1.500 m² e cinco unidades residenciais, a complexos de 40.000 m², com uso residencial e turístico.
Pode adiantar um pouco sobre eles?
Em Lisboa, estamos, por exemplo, a trabalhar em dois novos projectos: um novo hotel localizado no Príncipe Real, numa zona emblemática da cidade, e um projecto residencial na Calçada da Ajuda, composto por 14 apartamentos, este último em parceria. Já no Estoril, temos três empreendimentos em andamento: o Estoril Golfe Residences, desenvolvido em parceria com três sócios, localizado no campo de golfe do Estoril; um projecto de cinco unidades residenciais de luxo próximo à rotunda dos Condes de Barcelona; e um empreendimento turístico no Monte Estoril, com 87 apartamentos, que certamente enriquecerá a oferta na região.
Embora tradicionalmente tenhamos focado em áreas mais próximas, este ano demos um passo estratégico ao iniciarmos o desenvolvimento de um projecto de grande escala em Vila Nova de Gaia, também em parceria. Este projecto de uso misto, que consideramos verdadeiramente que será único no país, representa uma aposta importante numa nova região, com um potencial incrível para contribuir positivamente para o município a nível de turismo e habitação.
Essa resposta destaca a diversidade e a abrangência dos nossos projectos, realçando a visão estratégica da empresa para expandir a sua presença, se necessário, em novas regiões, mas sempre tendo como alvo, a ambição de segurar terrenos únicos e com potenciais de desenvolvimento para cada projeto, fora de série.
Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches
Novos modelos, parcerias e o seu retorno
O Marinha Prime está já concluído? Este foi um dos primeiros projectos que une residencial/resort. Como é que o mercado o recebeu?
A empreitada do Marinha Prime está concluída em termos de construção, mas, como se trata de um projecto em operação, para nós continua a ser um “projecto on going”. É um empreendimento turístico com grande potencial e embora tenha sido um sucesso de vendas, tirámos aprendizagens valiosas deste modelo. Essas lições serão fundamentais para aplicarmos em futuros projectos semelhantes.
Foi um projecto em parceria com a Habitat invest. Como é que esta parceria surgiu?
A parceria com a Habitat surgiu de forma muito espontânea. Ambos estávamos num leilão pelo terreno e surgiu a possibilidade de desenvolvermos o projecto em conjunto. As duas equipas entreolharam-se e pensaram: “Porque não? Vamos a isso.” E assim foi! Hoje temos três projectos em conjunto, e as equipas envolvidas ajudam-se como se fossem uma só.
É verdade que em Portugal existe uma tendência para se querer fazer tudo sozinho. Mas o nosso approach é o oposto. É certo que também realizamos muitos projectos individualmente, mas valorizamos os aspectos positivos das parcerias. A troca de informações, o partilhar de experiências e até a diluição de riscos são factores que, para nós, fazem todo o sentido. Entrar em parcerias é algo muito natural no nosso modelo de trabalho.
A vossa actuação ao longo dos anos tem se centrado muito em Cascais, São Pedro, Estoril, algumas zonas nobres da Capital. O “Lush” leva-os até Caxias/Oeiras. Que avaliação fazem deste eixo da costa do Estoril e do seu desenvolvimento recente?
Para nós, na Noronha Sanches, o atributo mais relevante num projeto é, sem dúvida, a localização, que anda lado a lado com a qualidade. Contudo, acreditamos que “localização” e “região” são conceitos diferentes. Gostamos de escolher projectos em localizações especiais, quase únicas. Essas características podem existir em diferentes regiões, seja no Porto, em Lisboa, Cascais ou Oeiras, entre outras. Ou seja, somos, de certa forma, agnósticos em relação à região em si, mas queremos localizações que sejam verdadeiramente distintivas e que permitam desenvolver projectos que não deixem as pessoas indiferentes, i.e., têm de provocar emoções nos nossos clientes.
Temos, portanto, uma abordagem focada em exclusividade, independentemente da área específica. Um bom exemplo é a Costa Alentejana. Houve imenso buzz em torno dessa região nos últimos anos, mas, até agora, não tínhamos encontrado nenhum projeto que nos enchesse as medidas, dos que nos foram apresentados. Só agora estamos a olhar para essa área porque encontrámos um projeto com características realmente únicas e, se conseguirmos fazer passar na due dillience, avançamos sem receios. Todos os outros que vimos acabou por ficar na nossa pasta de estudos.
Isso não se passa na Costa Estoril?
Este cuidado com a selecção de terrenos é uma constante. Já chegámos a avaliar cerca de 80 terrenos antes de decidir por um. Felizmente, temos encontrado localizações que consideramos muito boas e muito exclusivas, sobretudo nos concelhos de Cascais e Lisboa, e agora também em Oeiras e Gaia. Continuamos à procura de lugares onde nos sintamos confiantes para arriscar, sempre com essa exigência máxima. Prefiro não investir, do que investir em algo que não esteja perfeitamente convencido que será um sucesso.
O eixo da costa do Estoril continua a ser uma região extremamente atractiva, com vantagens claras como a proximidade ao mar, os campos de golfe e a proximidade da serra de Sintra, o que a torna muito procurada. Notamos que os preços estão a atingir valores cada vez mais elevados, o que acaba por seleccionar naturalmente o perfil de cliente, predominantemente estrangeiro.
O município tem-se mostrado bastante atento, incentivando o desenvolvimento dos “produtos certos” nas várias zonas. Observamos um forte estímulo, especialmente nas áreas mais próximas do mar, onde privilegiam projectos de hotelaria de alto padrão e empreendimentos com um nível superior. Essa visão de apostar em qualidade tem sido essencial para manter a atractividade e exclusividade da região.
Estratégia assente em localizações únicas
Para que zonas/localidades olham hoje com atenção?
Como mencionei anteriormente, o nosso foco é sempre na “localização única” que permita desenvolver projectos que não deixem as pessoas indiferentes, antes de nos fixarmos numa região específica. Obviamente, que nas regiões que conhecemos melhor, temos mais facilidade em reconhecer uma “localização única”, mas acaba por ser uma escolha muito pouco metódica, e muito mais intuitiva, temos verdadeiramente de nos imaginarmos num futuro projeto e que aquilo será algo distintivo para o cliente que quereremos trazer para ali. Depois terá de passar no crivo dos números e das diligências.
O essencial para nós é que, ao olhar para o empreendimento, o cliente tenha aquela experiência de “wow”. E isso só é possível com um produto de elevada qualidade, situado numa localização especial.
O segmento residencial (premium) continua atractivo do ponto de vista do investimento? Ou há aqui um virar para o segmento hoteleiro?
Há, de facto, um grande desfasamento na oferta habitacional, abrangendo todos os segmentos – baixo, médio e alto. Por isso, apesar da carga fiscal elevada, que é particularmente pesada e mal aplicada no sector da promoção imobiliária, o segmento premium é onde conseguimos ter mais resiliência nos nossos investimentos crise.
Por outro lado, apostar na venda emocional, é algo que nos tira um bocadinho das regras do mercado, que também é algo que nos estimula no desenvolvimento dos projectos.
Portanto, para nós, o segmento premium continua a ser o mais atractivo a nível residencial.
O turismo apresenta números extremamente promissores, com uma previsão de crescimento global de 70% no turismo de lazer até 2030. É certo que, com a mesma idade, tive a sorte de viajar muito mais do que o meu pai, e a tendência é que o meu filho viaje, com a minha idade, 10 vezes mais do que eu. Ou seja, a democratização e a competitividade do turismo vai estimular um crescimento muito grande. Assim, acreditamos que hotéis diferenciados, em localizações estratégicas, com operadores e marcas de excelência, representam negócios imobiliários muito líquidos e atractivos. São projectos que, sem dúvida, nos entusiasmam e nos quais estamos a apostar bastante.
A alavancagem do PIP
No início do ano criaram um fundo imobiliário – Premium Investments Portugal (PIP). Que investimentos estão a priorizar?
Criámos o fundo para partilhar com investidores institucionais, clientes, família e amigos, sempre com o mesmo rigor, exigência e transparência de um modelo anglo-saxónico. É interessante porque alguns dos nossos clientes acabam por se tornar investidores e vice-versa, o que nos permite trocar muitas experiências. Esses investidores tornam-se amigos e recomendam-nos a outros, o que é muito gratificante.
O fundo tornou-se, assim, o nosso principal parceiro de investimento nos projectos, permitindo que os nossos investidores evitem o chamado “cherry-picking” – não há um projecto mais vantajoso para a Noronha Sanches e outro para o fundo. Se o fundo tem liquidez para um projecto que está dentro do seu escopo, então entra nesse investimento, sempre.
A maior parte do capital do fundo vem de investidores portugueses que conhecem bem o mercado e outros promotores, mas optaram por co-investir com a Noronha Sanches. Estruturámos o fundo com duas classes de investimento: uma destinada aos investidores de “primeira viagem”, mais conservadores, com uma taxa fixa máxima de 7% ao ano e um risco muito reduzido, e outra para investidores mais experientes, que procuram o risco/retorno característico dos investimentos imobiliários e turísticos, com um target na ordem dos 20% ao ano.
Já atingiram os objectivos inicialmente traçados?
Ainda não atingimos as metas de fund raising, pois o processo foi atrasado devido às indefinições em torno do golden visa e sofremos um pouco com a concorrência do último ano de SIFIDE. Por isso, ainda temos slots em aberto.
O nosso grande motivo de orgulho reside no portefólio de investimentos. Achamos que temos um portefólio crescente, seguro, invejável. É um portefólio que traz tranquilidade aos nossos investidores, pois sabem que o seu capital está a ser bem aplicado, com perspectivas sólidas de retorno. Para nós, na Noronha Sanches, representa uma excelente oportunidade de continuar a criar produtos de grande qualidade para os nossos clientes.
Como investidores e promotores imobiliários como avaliam o mercado português, e em concreto o segmento no qual actuam?
Acreditamos que o mercado português continua dinâmico, embora já se sinta algum arrefecimento. Ainda assim, prevemos que os preços se mantenham ou até aumentem, enquanto o problema da oferta residencial não for resolvido. Actualmente, Portugal necessita de construir cerca de 70.000 casas por ano para equilibrar a balança, número que atingiu apenas há mais de dez anos. Actualmente, estamos a construir bem menos, cerca de 20.000.
Conclui-se, portanto, que existe escassez em todos os segmentos. Os números mostram que a duplicação dos projectos actuais não seria suficiente. Existe uma falta de oferta em todos os segmentos – seja baixa, média ou alta – e, no final das contas, os promotores devem ser vistos como parte da solução para a crise habitacional. Se houver um ambiente propício e incentivos para que invistamos de forma mais proactiva nesse sentido, estou certo de que os promotores estarão dispostos a contribuir.
Por outro lado, é sabido que a performance económica de um país está directamente ligada à variação de população nesse país. Se a nossa natalidade, não está em grande forma, acredito que o governo crie medidas tornem Portugal mais competitivo em termos de fiscalidade para estrangeiros e para portugueses que saíram em busca de melhores condições no estrangeiro e, também, para a atracção de investimento estrangeiro. Se esse cenário se concretizar, acredito que tanto o mercado de habitação, em todos os sectores, como o sector do turismo terão anos muito positivos pela frente.
