As perspetivas do Setor da Construção e do Imobiliário para o ano 2023 são positivas já que, não obstante estarmos perante uma conjuntura global que apresenta um nível de incerteza anormalmente elevado e que irá condicionar toda a economia nacional, os cenários macroeconómicos apontam para que a atividade do Setor continue a crescer.

De acordo com as Contas Nacionais, relativas ao 3º trimestre de 2022, o investimento em construção registou um crescimento homólogo de 0,8%, o que revela algum abrandamento, mas demonstra, uma vez mais, a elevada resiliência do Setor perante um contexto marcado por um aumento acelerado da inflação, pela subida das taxas de juro e por um atraso na concretização do investimento público previsto.

Recordo que se verificam variações positivas do investimento em construção desde o ano 2016 e o que esperamos é que, os níveis de atividade continuem a evoluir positivamente, apesar dos principais constrangimentos operacionais apontados pelas empresas, designadamente, a instabilidade dos preços das matérias-primas, da energia e dos materiais de construção e a falta de mão de obra, apontando-se para a necessidade de cerca de 80 mil trabalhadores nesta atividade. Ao nível do segmento das obras públicas, é imperioso concretizar o investimento público previsto e, para isso, em 2023 é necessário estabelecer e cumprir um rigoroso planeamento e calendarização dos projetos e proceder à sua contratualização.

Recordo que, para além do PRR, que tem de alcançar um ritmo diferente, temos ainda o Portugal 2020 que, no final de outubro, apresentava um total de 5,3 mil milhões de euros por executar, os quais terão de ser utilizados até ao final de 2023. Quanto ao segmento das obras particulares, a generalidade dos indicadores têm revelado uma tendência de crescimento que se espera ver consolidada. O número de fogos novos licenciados deverá situar-se acima dos 30 mil em 2023, o que significa que será o registo mais elevado desde o ano 2008.

A Habitação tem sido assumida como uma prioridade estratégica e foram previstos recursos importantes ao nível do PRR, mas o investimento privado é e continuará a ser maioritário. Não faz qualquer sentido centrar o debate em torno de questões que são verdadeiramente secundárias perante o sentido estratégico e de longo prazo que é necessário, como é o caso das discussões em torno do Regime dos Vistos Gold, que tiveram um papel importante, mas representam menos de 1% do número de casas transacionadas, ou do Alojamento Local, que pesa apenas 13,8% do total de casas arrendadas em Portugal. Apenas estamos a introduzir insegurança e a afastar os investidores, quando o que precisamos é de competitividade e estabilidade fiscal, eliminando impostos desajustados como o AIMI e alargando a taxa reduzida do IVA a toda a construção, reabilitação e manutenção de habitação. Também o licenciamento tem de ser objeto de uma intervenção efetiva, uma vez que estamos perante uma teia burocrática que envolve inúmeras entidades representa um elevado sobrecusto.

No espaço europeu está a ser desenvolvida uma aposta clara num novo ciclo de investimento que prevê a construção de mais e melhores infraestruturas e a qualificação do edificado, o que permite apoiar a economia e o emprego e concretizar as ambiciosas metas em matéria de transição digital e energética. Portugal não pode ficar à margem da restante Europa, as empresas do Setor estão preparadas para responder aos desafios e 2023 terá de ser um ano de concretização destes objetivos.

NOTA: O Autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico

Ao contrário do que ocorreu recentemente em Espanha, em Portugal não foi, até ao momento, determinada pelo Governo a paragem generalizada das obras, públicas ou privadas, em curso, no contexto do estado de emergência, agora renovado, e das medidas excecionais adotadas para responder à pandemia de COVID-19. Tal medida de suspensão das obras foi, porém, determinada, por exemplo, pelo Governo Regional da Madeira (permitindo apenas as obras ligadas ao setor da saúde ou cadeias de distribuição que se mostrem essenciais ou fundamentais na prossecução do objetivo de contenção da disseminação da pandemia) ou pelo Município de Cascais relativamente às obras municipais em espaço público, sendo possível que outros Municípios sigam o mesmo caminho.

Na falta de uma “ordem” generalizada do Governo para parar temporariamente as obras, coloca-se aos Donos de Obra (incluindo aos que são entidades públicas) e Empreiteiros a questão de saber se podem ou devem suspender as obras, já que, não obstante a inexistência de tal imposição de paragem, o pacote de medidas aprovado e as recomendações da DGS impactam, inevitavelmente, na normal execução das obras, pelos seus reflexos quer ao nível dos trabalhadores afetos às obras (em especial, em matéria de higiene, distanciamento e circulação), numa área em que o teletrabalho não é praticável, quer ao nível do atempado fornecimento de materiais e equipamentos à obra ou dos subcontratados.

De um ponto de vista jurídico, quer o contrato quer – na ausência de cláusulas contratuais específicas que possam enquadrar esta situação – a lei podem suportar uma suspensão das obras.

Com efeito, os contratos de empreitada contêm, muitas vezes, cláusulas sobre “força maior” (isto é, sobre eventos imprevisíveis, inevitáveis e fora do controlo das partes que impedem o cumprimento da prestação por uma das partes, levando a atrasos, suspensões ou interrupções dos trabalhos) e que, usualmente, tipificam quais os factos e situações que são e não são considerados eventos de “força maior”, sendo que, não raras vezes, as epidemias figuram, precisamente, entre o elenco dos eventos de “força maior”. Este tipo de cláusula, normalmente, regula também, prazo e conteúdo da comunicação do evento à outra parte, a obrigação de adotar medidas tendentes a minorar os impactos do evento e quais as suas consequências (por exemplo, suspensão dos prazos de execução ou prorrogação desses prazos  pelo período correspondente ao da suspensão dos trabalhos motivada pelo evento; possibilidade de fazer cessar o contrato se a suspensão se prolongar por determinado período).

Nos casos em que o contrato de empreitada não contém cláusulas específicas sobre “força maior”, existem na lei institutos que permitem alicerçar uma suspensão dos trabalhos, mas cuja aplicabilidade dependerá do caso concreto. Assim, ao nível das empreitadas de obras públicas, o Código dos Contratos Públicos prevê que a execução das prestações que constituem o objeto do contrato pode ser, total ou parcialmente, suspensa com fundamento na impossibilidade temporária de cumprimento, bem como a possibilidade de modificação do contrato por alteração anormal e imprevisível das circunstâncias. Também no que respeita às empreitadas de obras particulares, os institutos da impossibilidade do cumprimento não imputável ao devedor e da alteração das circunstâncias, regulados no Código Civil, poderão sustentar uma suspensão, total ou parcial, temporária dos trabalhos.

Em qualquer caso, inexistindo uma interdição da atividade de construção civil, mas apenas constrangimentos ao seu normal desenvolvimento por força do COVID-19, em regra, poderá ser difícil sustentar uma suspensão total, ainda que temporária, dos trabalhos e dificilmente essa solução será a pretendida pelas partes. Com efeito, os Empreiteiros não quererão suspender (pelo menos totalmente) as obras que estão a executar (já que tal implica que deixem de receber os correspondentes pagamentos) e os Donos da Obra não quererão tomar a iniciativa de determinar a suspensão, até porque, terão, também eles, muitas vezes, compromissos associados à conclusão das empreitadas (por exemplo, contratos promessa de compra e venda). Nesta equação, naturalmente, não poderá deixar de ser tida em conta a posição dos trabalhadores da construção civil que, estarão, naturalmente, com receio de permanecer em obra, mas que, por outro lado, não quererão ver em risco o seu emprego ou salário.

Neste cenário absolutamente excecional e inédito, em que todos os intervenientes têm a perder e a solidariedade é imperativa, é, pois, absolutamente essencial que as partes cheguem a uma solução consensualizada e equilibrada para os interesses de ambas e que, naturalmente, salvaguarde adequadamente a segurança e saúde do pessoal no transporte e em obra, a qual passará, tendencialmente, por uma redução do ritmo de trabalho e por uma adaptação do plano de trabalhos, face a uma menor afetação de meios humanos e materiais. Importante é que as partes regulem expressamente o quadro em vigor para este período e os procedimentos necessários à sua implementação e monitorização, facilitando o período pós-COVID-19. Se a opção for a suspensão total dos trabalhos, importará, também, que a situação seja devidamente acautelada junto do Município, já que, é discutível que estejam suspensos os prazos de caducidade fixados nas licenças de construção para conclusão das obras.

Na nossa opinião, impõe-se, ainda, que o Governo adote medidas específicas que permitam minimizar os prejuízos da pandemia para um setor com um peso muito significativo na economia e que emprega muitos milhares de trabalhadores. Talvez, começando pelas empreitadas em que é Dono da Obra e em que o regime excecional de adiantamentos de preço aprovado (para os contratos públicos em geral) é manifestamente insuficiente.

NOTA: O CONSTRUIR manteve a grafia original do artigo

Texto de: Antas da Cunha ECIJA

Neste momento, e na pendência do Estado de Emergência declarado na passada quarta-feira, dia 18 de Março, que entrou em vigor às 00.00h do dia 19 de Março, a par de outras que já haviam sido adoptadas noutras áreas, no sector Imobiliário, da construção e do Urbanismo, importa ter em consideração nos próximos tempos, as seguintes medidas.

Nos termos do Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de Março, com a posterior ratificação da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março:

1. Relativamente às regras de Contratação Pública

A escolha do procedimento de ajuste directo para a celebração de contratos de empreitada de obras públicas, de contratos de locação ou aquisição de bens móveis e de aquisição de serviços, independentemente da natureza da entidade adjudicante, na medida do estritamente necessário e por motivos de urgência imperiosa.

Aos contratos celebrados ao abrigo dos referidos diplomas, e no âmbito da Lei de Organização e Processo do Tribunal de Contas, pode o contrato produzir todos os seus efeitos antes do visto ou da declaração de conformidade a emitir por esta entidade, designadamente quanto aos pagamentos a que derem causa.

Aos procedimentos de contratação pública realizados neste período aplicam-se, a título excecional, as seguintes regras de autorização de despesa:

a) Os pedidos de autorização da tutela financeira e sectorial, quando exigíveis por lei, consideram–se tacitamente deferidos, na ausência de pronúncia, logo que decorridas 24 horas após remessa, por via electrónica, à respectiva entidade pública com competência para os autorizar;

b) Consideram-se fundamentadas as aquisições realizadas no âmbito do presente decreto-lei, para efeito dos pedidos de autorização referidos na alínea anterior;

c) As despesas plurianuais que resultam do presente decreto-lei encontram-se tacitamente deferidas se, após apresentação do pedido de autorização através de portaria de extensão de encargos junto do membro do Governo responsável pela área das finanças, sobre o mesmo não recair despacho de indeferimento no prazo de três dias, competindo ao membro do Governo responsável pela área sectorial os normais procedimentos de publicação;

d) As alterações orçamentais que envolvam reforço, por contrapartida de outras rubricas de despesa efectiva, são autorizadas pelo membro do Governo responsável pela respectiva área sectorial;

e) Nos casos devidamente justificados, quando seja necessária a descativação de verbas para o cumprimento dos objectivos estabelecidos no presente decreto-lei, a mesma considera-se tacitamente deferida logo que decorridos três dias após a apresentação do respectivo pedido

2. Relativamente aos actos e diligências processuais e procedimentais

Aos atos processuais e procedimentais que devam ser praticados no âmbito dos processos e procedimentos, que corram termos nos tribunais judiciais, tribunais administrativos e fiscais, Tribunal Constitucional, Tribunal de Contas e demais órgãos jurisdicionais, tribunais arbitrais, Ministério Público, julgados de paz, entidades de resolução alternativa de litígios e órgãos de execução fiscal, aplica-se o regime das férias judiciais até à cessação da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública.
A situação excepcional constitui igualmente causa de suspensão dos prazos de prescrição e de caducidade relativos a todos os tipos de processos e procedimentos.

O disposto no número anterior prevalece sobre quaisquer regimes que estabeleçam prazos máximos imperativos de prescrição ou caducidade, sendo os mesmos alargados pelo período de tempo em que vigorar a situação excepcional.

Nos processos urgentes os prazos suspendem-se, salvo nas seguintes circunstâncias:
a) sempre que tecnicamente viável, é admitida a prática de quaisquer actos processuais e procedimentais através de meios de comunicação à distância adequados, designadamente por teleconferência ou videochamada.
b) realizam-se apenas presencialmente os actos e diligências urgentes em que estejam em causa direitos fundamentais, nomeadamente diligências processuais relativas a menores em risco ou a processos tutelares educativos de natureza urgente, diligências e julgamentos de arguidos presos, desde que a sua realização não implique a presença de um número de pessoas superior ao previsto pelas recomendações das autoridades de saúde e de acordo com as orientações fixadas pelos conselhos superiores competentes.

A suspensão dos prazos aplica-se também a:
a) Procedimentos que corram termos em cartórios notariais e conservatórias.
b) Procedimentos contraordenacionais, sancionatórios e disciplinares, e respectivos actos e diligências que corram termos em serviços da administração directa, indirecta, regional e autárquica, e
demais entidades administrativas, designadamente entidades administrativas independentes, incluindo o Banco de Portugal e a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
c) Prazos administrativos e tributários que corram a favor de particulares (dizem respeito apenas aos actos de interposição de impugnação judicial, reclamação graciosa, recurso hierárquico, ou outros procedimentos de idêntica natureza, bem como aos prazos para a prática de actos no âmbito dos mesmos procedimentos tributários).

São ainda suspensas as acções de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.
São suspensos os prazos de cujo decurso decorra o deferimento tácito pela administração de autorizações e licenciamentos requeridos por particulares, audiências prévias e entrega de elementos.

São, ainda, suspensos os prazos de cujo decurso decorra o deferimento tácito pela administração de autorizações e licenciamentos, ainda que não requeridos por particulares, no âmbito da avaliação de impacte ambiental.

3. Relativamente ao funcionamento dos órgãos do poder local

As reuniões ordinárias dos órgãos deliberativos e executivos das autarquias locais e das entidades inter-municipais previstas para os meses de Abril e Maio podem realizar-se até 30 de Junho de 2020.

A obrigatoriedade de realização pública das reuniões dos órgãos deliberativos e executivos dos municípios e das freguesias e dos órgãos deliberativos das entidades intermunicipais, conforme previsto nos artigos 49.º, 70.º e 89.º do regime jurídico das autarquias locais, aprovado em anexo à Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro, fica suspensa até ao dia 30 de Junho de 2020, sem prejuízo da sua gravação e colocação no sítio electrónico da autarquia sempre que tecnicamente viável.

Sem prejuízo das medidas anteriores, até dia 30 de Junho de 2020, podem ser realizadas por videoconferência, ou outro meio digital, as reuniões dos órgãos deliberativos e executivos das autarquias locais e das entidades intermunicipais, desde que haja condições técnicas para o efeito.

4. Relativamente aos arrendamentos

Até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa:

a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efectuadas pelo senhorio.
b) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Como forma de compatibilização com as medidas implementadas, à semelhança da Câmara Municipal de Lisboa, outras autarquias e entidades públicas iniciaram já o procedimento de reorganização dos processos de controlo e licenciamento urbanístico.
Tratam-se de medidas que visam acima de tudo proteger a saúde dos cidadãos, na situação da pandemia COVID-19, mas visam também manter a resposta aos cidadãos, ao sector imobiliário e ao da construção, apoiando o funcionamento da economia nacional, como se impõe numa situação como a que vivemos.

Os contactos com os serviços, nomeadamente para obter esclarecimentos, entregar elementos, apresentar pedidos, entre outros, deve ser feito, preferencialmente, através de correio electrónico.

Pretende-se sem dúvida manter a resposta aos cidadãos, com as necessárias adaptações e constrangimentos inerentes ao teletrabalho e à prestação de serviço não presencial.

Texto: Ricardo Lourenço da Silva, Advogado da Antas da Cunha ECIJA & Associados.

O Ex.mo Senhor Presidente da República decretou, esta quarta-feira, o Estado de Emergência devido à pandemia de COVID-19, com a medida a entrar em vigor às 00h00m do dia seguinte (dia 19 de março) e a perdurar até às 23h59 de 02 de Abril (admitindo, caso se justifique, prorrogação). Note-se que, embora nunca tendo sido utilizado na era democrática, o Estado de Emergência é um instrumento previsto na Constituição da República Portuguesa (“CRP”), e que se encontra regulado pelo regime específico previsto na Lei n.º 44/86, de 30 de Setembro.

Posto isso, após a Declaração do Estado de Emergência desta quarta-feira, o Governo ‘ripostou’, esta quinta-feira, com um pacote “suave” de medidas de emergência. Na concretização do estado de emergência, o Governo optou por medidas que causem “o mínimo de perturbação”, mas que sirvam para o “máximo de contenção” do coronavírus.

Foi precisamente com este intuito que se anunciou que o teletrabalho passa, assim, a ser recomendado para todas as empresas, públicas e privadas, desde que a prestação da actividade à distância seja, naturalmente, compatível com essas funções. Embora não tenha sido referida a obrigatoriedade da laboração em regime de teletrabalho, a verdade é que não se deixou, ainda assim, de reforçar que “esperemos que seja praticado. É uma boa forma de permitir as pessoas continuarem a sua actividade laboral”.

Complementarmente, e no que diz respeita às actividades económicas que não incluem o atendimento ao público “devem manter a sua actividade normal”. Por outro lado, os serviços que incluem o atendimento ao público vão, em grande medida, permanecer encerrados.

Ademais, os centros comerciais vão encerrar, com excepção das lojas no seu interior que sejam de “natureza essencial”. Mas há mais excepções a esta regra. Os bancos vão manter-se em funcionamento. Existindo ainda um conjunto de excepções que vão estar detalhadas no decreto (que ainda não foi publicado), tais como, e apenas de forma meramente exemplificativa, os supermercados, padarias, mercearias, bombas de gasolina, farmácias e os quiosques. Ou seja, um conjunto de estabelecimentos que desempenhando e vendendo bens ou serviços absolutamente essenciais podem e devem manter-se abertos. O sector da restauração é encerrado ao atendimento público, podendo manter-se aberto para prestar serviços de take away de modo a possibilitar entregas ao domicílio [ajudando,assim, a cumprir o aconselhado: ficar em casa o máximo de tempo possível!]

As empresas “que se pretendam manter em laboração têm de assegurar os níveis de protecção” aos seus trabalhadores. Deste modo, as empresas que tiverem de se manter em funcionamento com trabalho presencial ficam obrigadas a seguir as orientações da Direcção-Geral de Saúde (DGS) relativas ao (1) distanciamento social, (2) à protecção individual dos trabalhadores e (3) à higienização dos locais de trabalho. Esta protecção deve ser assegurada pelas empresas, nomeadamente através da aquisição de bens de protecção individual e de higienização.

No que concerne ao sector da construção, (com pesados impactos da crise gerada pelo surto de COVID-19), salvaguardando, desde já, que ainda não foi publicado o diploma legal que irá regular esta situação, atendendo, por isso, apenas às palavras do Ex.mo Senhor Primeiro Ministro, é de concluir que este sector de actividade poderá, por ora, continuar a exercer a sua actividade, isto é, continuar a executar obras, desde que, neste âmbito, sejam respeitadas as orientações e regras do Governo, assim como as recomendações da Direcção Geral de Saúde (DGS).

Em jeito de balanço às medidas tomadas, com excepção do encerramento de lojas que comercializam bens essenciais, o reforço de poderes às forças da autoridade para actuar em casos extremos ou a definição de medidas mais restritivas de isolamento e precaução para cidadãos mais idosos ou dos grupos de risco, o país acorda exactamente como acordava há uma semana.

Noutro plano, parece-nos que o Governo acaba por criar para as empresas uma indesejada dicotomia que, ainda que esperemos sinceramente estar errados, poderá não produzir os melhores resultados. E isto porquê? Através desta medida, o Governo deixa claramente a ”porta aberta” para que sejam as empresas a determinar, dentro do seu livre arbítrio, se 1) pretendem manter o estabelecimento aberto ou 2) se encerraram o mesmo.

Por outras palavras, o Governo reforça, assim, a posição assente de não priorizar a prestação de apoio imediato [e essencialmente menos burocrático] às empresas que tomem a iniciativa de encerrar portas, não por qualquer quebra de facturação provocada pelo surto do vírus Covid-19, mas pura e simplesmente, por imperativo cívico, de saúde pública. Medidas de apoio estas que, no que respeita ao sector da construção, poderiam, de facto, ser muito relevantes conforme realçam – num Comunicado conjunto de 18.03.2020 – os responsáveis da «AICCOPN» e da «AECOPS», respectivamente presididas pelo Ex.mo Senhor Manuel Reis Campos e Ex.mo Senhor Ricardo Pedro Gomes.

Por último, não poderíamos terminar sem uma palavra de força e coragem a todo o sector da construção. Num momento como o que vivemos, inimaginável até há muito pouco tempo, importa deixar claro que necessitamos de olhar para lá da tempestade e, sobretudo, persistir.

Não obstante as adversidades, estamos certos que o sector da construção vai seguramente superar esta crise (temporária e excepcional). A capacidade de superação está no ADN deste sector. Acreditem, por isso, quando dizemos que, e estamos totalmente certos disso, por merecido, depois da tempestade vem a bonança!

Texto: Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE

O contexto macroeconómico Europeu é dos mais favoráveis que já observámos neste século. O crescimento do PIB da Zona Euro em 2017 é dos mais elevados na história – uma estimativa de 2,4%, de acordo com a Oxford Economics – e as previsões apontam para que se mantenha robusto em 2018. Simultaneamente, as taxas de juro deverão manter-se reduzidas ao longo de 2018, uma vez que se prevê que só em setembro o Banco Central Europeu tome uma posição relativamente ao fim do programa de Quantitative Easing, um processo que, provavelmente, deverá ser gradual. Deste modo, tudo leva a antecipar que a elevada liquidez que se verificou nos mercados Europeus, nos últimos dois anos, irá continuar em 2018. Face às rentabilidades que oferece, o setor imobiliário irá continuar a captar uma quota importante do investimento e Portugal está no radar.

Os fundamentos do mercado imobiliário em Portugal estão mais fortes que nunca. A economia cresce a um ritmo como nunca visto desde o inicio do século, a procura mantém-se sólida –  quer de unidades residenciais, quer de espaços de escritórios – mas a oferta é escassa face à procura, o que tem vindo a pressionar a subida dos valores de comercialização. Facto é que, ao longo dos últimos anos, a promoção foi essencialmente canalizada para o mercado residencial de segmento alto e, atualmente, deparamo-nos com uma acentuada escassez de produto para a classe média, nomeadamente de escritórios e de habitação.

O research da CBRE prevê que o ritmo de desenvolvimento de imóveis residenciais deverá manter-se robusto ao longo dos próximos três anos. Atualmente, existem 118 edifícios com mais de 1.000m² em construção e mais de 180 em fase de planeamento, sendo que os projetos em pipeline já se estendem para fora do centro histórico de Lisboa. Em 2017, assistimos um conjunto relevante de transações de terrenos, outras encontram-se em curso e diversos projetos de maior dimensão, quer de escritórios ou de habitação, estão em fase de licenciamento, devendo arrancar construção em 2018.

Em 2018 continuarão ainda a surgir novos investidores, nomeadamente family offices e fundos de private equity estrangeiros, com interesse em promover imóveis para habitação. Paralelamente, observamos que os investidores institucionais estrangeiros, tipicamente mais vocacionados para o imobiliário comercial, revelam agora interesse pela promoção de raiz de habitação ou escritórios, na expetativa de obter rentabilidades mais elevadas.

Ainda assim, tendo em conta o ritmo da construção, não será ainda em 2018 que teremos produto novo disponível no mercado em matéria de escritórios e habitação para classe média. O número de vendas em planta, no caso de habitação, e de contratos de pré-arrendamento ou construção à medida, no caso dos escritórios, irá ser elevado.

Continuam assim reunidos todos os elementos para que o animado ritmo que se observou no mercado imobiliário, nos últimos dois anos, se mantenha em 2018 e que se verifique um incremento e diversificação ao nível da promoção.

NOTA: O CONSTRUIR manteve a grafia original do artigo

Texto: Jorge Bota, managing partner B. Prime 

Após um ano muito positivo para todo o setor imobiliário, 2018 deverá ser de continuidade, não se prevendo alterações dramáticas nesta atividade, tão relevante para a economia nacional.
Assim, entendemos que no setor do imobiliário comercial, deverá manter-se a dinâmica de procura em todos os segmentos (escritórios para arrendamento, lojas de rua, centros comerciais e espaços industriais e de logística). Também as operações de investimento, principalmente as de origem internacional, deverão manter-se ativas, apesar de uma maior prudência quanto às alterações das politicas financeiras do Banco Central Europeu e um crescimento nas taxas de inflação, que deverão refletir-se nas taxas de rentabilidade dos grandes investidores internacionais.
No segmento não comercial, as perspetivas são igualmente positivas. Tanto na área residencial com bons resultados em geografias mais nobres e agora também em zonas mais secundárias; como na hotelaria, onde a procura se mantém acentuada, o que tem valorizado as boas oportunidades disponíveis no mercado.
Desta forma, a promoção imobiliária e a reabilitação urbana deverão crescer, em 2018, com uma consequente recuperação das perdas registadas em anos anteriores, que não foram ainda totalmente superadas.
Existem por isso, razões muito fortes para manter o otimismo, relativamente ao setor imobiliário português, e desta vez, em todos os segmentos, embora com diferentes impactos. Tudo aponta para o aumento de projetos novos, de reabilitação, crescimento da procura e também dos preços.
Mais uma vez, será necessário que o mercado corresponda com oferta, para que se volte a ganhar algum equilíbrio, sendo que em algumas áreas especificas já se detetam sinais de alguma saturação; enquanto que noutras ainda há muito trabalho para fazer.
Para além de tudo isto, a banca quer nacional, quer internacional, tem vindo a mostrar mais disponibilidade para financiar o setor imobiliário, o que poderá ser uma oportunidade para os principais “players”. Este cenário deverá ser visível, no próximo ano, ainda que de forma tímida.
Em suma, 2018, perspetiva-se como sendo mais um ano positivo para o setor, que tem vindo a recuperar, no entanto encontra-se ainda distante dos anos pré-crise. Por isso, muitas oportunidades estão disponíveis e devem ser aproveitadas, pois as atuais condições poderão não se manter, por muito mais anos! 

Nota: O CONSTRUIR manteve a grafia original do artigo

Pedro Salema Garção, director de Agency da Worx

O Mercado de Escritórios de Lisboa é por definição um mercado dominado quase a 90% pelo regime de arrendamento. Apesar dos volumes de Área Bruta Locável (ABL) arrendada e ABL comprada diretamente pelo ocupante final não serem de todo comparáveis, facilmente conseguimos observar que no período pré-crise (anos 2008-2009), a opção de compra assumia mais peso nas decisões de ocupação das empresas.

E os números provam isso. De acordo com os dados do departamento de Research, no ano de 2008, foram registadas 28 operações de venda e em 2014, apenas uma. Este comportamento foi motivado pelo cenário que se viveu no culminar da crise económica, em que assistimos a uma queda acentuada no setor imobiliário, com o ano 2013 (77.000 m2) a registar o pior ano de sempre em termos de take-up.

Vemos que o período que se seguiu de recuperação económica, muito frágil e dominada por incertezas, desencadeou uma maior dificuldade de acesso ao crédito bancário, um clima de incerteza face à instabilidade política nacional e europeia, contribuindo em larga medida para a escassez de operações de venda no mercado. Ainda as políticas orçamentais em vigor de combate ao deficit, assim como o sentimento de 0% tolerância ao risco ao mesmo, acompanhado de uma pressão no valor de rendas no mercado de arrendamento, motivaram a procura a centrar-se em exclusivo, neste tipo de opção.

Em 2016, começámos a assistir a sinais positivos de recuperação económica, e a uma maior disponibilidade financeira e liquidez das empresas. Seguindo esta linha de progressiva recuperação económica, no 1.º trimestre de 2017, o mercado de venda começa a dar sinais muito encorajadores de viragem. Só nos primeiros três meses do ano, foram vendidos para ocupação própria 5 espaços de escritórios.

O aumento generalizado da confiança das empresas e a maior disponibilidade financeira podem constituir motores para um reavivar do mercado de venda, deixando antever uma oportunidade de desenvolvimento de projetos criados para o efeito. A falta de oferta de qualidade para venda, poderá abrir caminho para esta tendência de mercado.

Não obstante, é preciso ter em mente que o mercado de arrendamento continuará a reunir a preferência dos ocupantes, muito sustentada, pela flexibilidade que esta opção oferece.

*O autor escreve ao abrigo do Novo Acordo Ortográfico

Augusto Ferreira Guedes

Bastonário da Ordem dos Engenheiros Técnicos

O aeroporto no Montijo não pode ser visto como a construção de uma simples infra.estrutura aeroportuária. De facto, Portugal e concretamente a cidade de Lisboa precisa, a curto prazo, de um segundo aeroporto que permita o crescimento da economia. Constatando-se a impossibilidade de o Aeroporto Humberto Delgado assegurar a prazo esse crescimento, torna-se necessário a construção de um novo aeroporto.
A questão que se coloca é saber se o aeroporto no Montijo resolve o problema ou se seria melhor construir uma nova infra-estrutura no Campo de Tiro de Alcochete.
A Ordem dos Engenheiros Técnicos julga que as duas soluções seriam possíveis, mas pelas razões que a seguir se enumeram, a solução Montijo é, neste momento, a que reúne melhores condições de viabilidade aos vários níveis.
A solução Montijo tem as seguintes vantagens:
⦁ Os custos da solução Montijo são assegurados pela ANA, não implicando para o Estado (contribuintes) esforços financeiros significativos;
⦁ Permite que a sua gestão seja integrada na gestão do Aeroporto Humberto Delgado;
⦁ Assegura, à luz dos dados de que dispomos hoje, a acomodação do crescimento do tráfego aéreo para os próximos 20 a 30 anos;
⦁ Está localizado a poucos quilómetros do Aeroporto Humberto Delgado;
⦁ Permite que o anel da margem norte e margem sul seja fechado;
⦁ Permite um rápido acesso a Lisboa e, simultaneamente às regiões Centro e Sul de Portugal;
⦁ As ligações a Lisboa podem ser feitas por via da travessia do Tejo, com ligação fluvial ao Parque das Noções (antiga Expo), Santa Apolónia, Praça do Comércio, Cais do Sodré, assim como até Belém ou Cascais. Com esta solução, será possível redimensionar a Transtejo e a Soflusa e, a prazo, a entrada de operadoras privadas na travessia fluvial;
⦁ A criação de sete a oito mil novos postos de trabalho no Montijo, vai permitir que os movimentos da margem sul para a margem norte sejam mais equilibrados, evitando uma sobrecarga nos movimentos de Almada para Lisboa, como agora se verifica;
⦁ Permite e potencia o desenvolvimento de todo o arco ribeirinho, criando novas dinâmicas no Montijo, Alcochete, Vila Franca de Xira, Seixal, Barreiro, Almada até Setúbal;
⦁ Potencia a revitalização de toda a zona dos antigos estaleiros da Lisnave e outras zonas degradadas nos concelhos limítrofes ao Montijo;
⦁ Assegura um baixo custo do transporte de passageiros do aeroporto do Montijo para Lisboa, bem como todo o raio de ação do aeroporto;
⦁ Permite ligações rodoviárias através das infraestruturas rodoviárias já existentes para a travessia do rio (com destaque para a Ponte Vasco da Gama e em menor grau pela Ponte 25 de Abril);
⦁ Permite uma ligação por helicópteros a Lisboa, para passageiros prioritários;

E o Campo de Tiro de Alcochete (CTA), não garante tudo isso?
⦁ Não tem garantido o financiamento;
⦁ O custo do investimento será bastante superior;
⦁ As viagens para Lisboa seriam mais caras e demoradas, inviabilizando igualmente a utilização da vertente fluvial nas ligações a Lisboa, não se podendo falar num aeroporto de Lisboa com dois polos;
⦁ O aeroporto do Campo de Tiro de Alcochete poderá ser o aeroporto principal de Portugal daqui a 40 ou 50 anos;

Transitoriamente, até esta solução estar esgotada, pode pensar-se num plano de expansão dos terminais do Aeroporto Humberto Delgado poderá igualmente utilizar a infraestrutura do Figo Maduro, relocalizando o aeroporto militar de Lisboa, o que permite aumentar a capacidade do atual Aeroporto Humberto Delgado.

E o que acontecerá quando a solução Humberto Delgado/Montijo estiver esgotada?
⦁ O Aeroporto Humberto Delgado deverá poder continuar a ser um aeroporto de Lisboa para voos de 2/3 horas de ligação à Europa, e absorverá o tráfego aéreo civil do aeródromo de Tires;
⦁ O Montijo poderá regressar à Força Aérea, permitindo agrupar os aeroportos militares, Bases da Força Aérea de Sintra, OTA, Figo Maduro, etc..

E o que fazer de Beja?
⦁ No plano integrado de aeroportos, Beja pode ser potenciado como aeroporto para estacionamento de aeronaves, mercadorias.
⦁ No plano integrado de aeroportos potenciando cada uma das infraestruturas, aumenta-se igualmente a segurança de populações envolventes, aperfeiçoando os planos de evacuação/emergência, englobando a Proteção Civil e não afunilando/densificando todo o tráfego no Aeroporto Humberto Delgado, descongestionando as vias de acesso, nomeadamente a 2.ª circular.

Elói Figueiredo

Professor Associado e Engenheiro Civil Sénior na Ordem dos Engenheiros

Universidade Lusófona de Humanidades e Tecnologias, Lisboa

A construção civil enfrenta hoje uma série de desafios e iniciativas que transformará fundamentalmente a forma como concebemos, projetamos e (re)construímos edifícios e infraestruturas. A quarta revolução industrial, nomeadamente a utilização de robôs inteligentes e veículos autónomos, a sustentabilidade e a eficiência energética estão a conduzir a construção civil para uma órbita diferente daquela que conhecemos há várias décadas.

Ao nível da gestão de projeto e planeamento de obra, as novas tecnologias digitais estão a tornar real a “obra sem papel”. Aqui, os BIM – Building Information Modeling – são tecnologias que visam obter uma representação física e funcional ao longo da vida útil dos edifícios, interligando digitalmente os múltiplos projetos de todas as especialidades. Estas alterações deverão trazer maior eficiência no planeamento, no aprovisionamento e nos processos construtivos, proporcionando assim maior produtividade no setor. Aliás, de acordo com um estudo da McKinsey, em 2015, a produtividade no fabrico quase dobrou nas últimas décadas, enquanto na construção tem-se mantido constante devido a problemas de organização, comunicação, gestão, responsabilização contratual, insuficiente análise de risco e pouco planeamento a curto prazo.

Os crescentes custos na mão de obra, a evolução tecnológica multidisciplinar e a competitividade económica a nível mundial aumentam a pressão, sobre os processos construtivos tradicionais, e colocam em evidência a necessidade de se diminuir os tempos de construção. Assim, a impressão 3D ameaça surgir no setor como uma tecnologia de apoio a novos processos construtivos que irão romper com o atual status quo. A impressão 3D é uma tecnologia de fabricação aditiva, onde um modelo digital tridimensional é criado por sucessivas camadas de material. Embora ainda na era primitiva no setor da construção, esta tecnologia já é utilizada com algum sucesso nas áreas da saúde (ex. construção de ossos e próteses) e da mecânica (ex. construção de moldes industriais), pelo que transportar a mesma para a indústria da construção civil é um desafio que promete revolucionar a forma de construção de edifícios e de pontes, prevendo-se desde já a redução drástica do tempo de execução e de intervenção humana, a otimização do uso e redução do desperdício dos materiais de construção, e a capacidade para criar praticamente qualquer forma geométrica. Processos construtivos baseados na impressão 3D deverão originar o aparecimento de novos materiais, adaptáveis à forma de execução. Várias start-ups já foram capazes de construir protótipos de pontes pedonais e elementos estruturais de edifícios em aço com esta tecnologia.

Ao nível da sustentabilidade, a implementação do conceito de economia circular na construção oferece a oportunidade de reinventar a nossa economia, fazendo-a mais sustentável e competitiva ao nível da oferta de valor acrescentado. A transição do modelo linear de produção de materiais para um modelo circular de desenvolvimento sustentável, permite devolver ao ciclo produtivo os materiais em final de vida útil. A economia circular atenua assim o impacto ambiental por diminuir o recurso às matérias primas e pode gerar impacto económico por fomentar a redução de custos de reciclagem e a criação de emprego. Em 2015, a Comissão Europeia adotou um ambicioso pacote para estimular a transição da União Europeia (UE) para uma economia circular, de forma a reforçar a sua competitividade a nível mundial, promover o crescimento económico sustentável e criar novos postos de trabalho. De acordo com a Comissão Europeia, a melhoria da gestão dos resíduos no setor da construção e demolição, que representam hoje 500 milhões de toneladas por ano em território da UE, pode ter impacto apreciável na economia circular.

Numa UE energeticamente ainda dependente do exterior, ao nível da eficiência energética existe atualmente a tendência para se construir mais sistemas de produção de energia renovável, mas mais pequenos e mais dispersos, de forma a viabilizar edifícios energeticamente independentes, reduzir perdas de energia através do encurtamento da distância entre a produção e o consumo, e diminuir as emissões de gases com efeito de estufa. Neste seguimento, a Diretiva 2010/31/UE do Parlamento Europeu e do Conselho da UE de 19 de maio de 2010, relativa ao desempenho energético de edifícios, propõe que todos os novos edifícios tenham um balanço energético próximo do zero (NZEB – nearly zero energy buildings) até o final de 2020, sendo que os novos edifícios públicos devem dar o exemplo até 2018.

Portanto, a inovação tecnológica ao serviço da interligação conceção-projeto-construção-exploração, bem como ao serviço das tecnologias de construção e produção de energia, irá revolucionar a construção civil, trazendo para o setor mais eficiência, menos desperdício e maior otimização na gestão dos recursos.

No setor da construção civil e dentro das engenheiras ditas tradicionais (civil, eletrotécnica e mecânica), a engenharia civil é, por razões históricas, aquela que está mais próxima da construção. Desta forma, o engenheiro civil é o interlocutor técnico natural, com uma posição privilegiada para melhor compreender as especificidades da construção e, assim, conduzir o processo de tomada de decisão durante a conceção, o projeto, a construção e a entrada em serviço dos edifícios e das infraestruturas.

Assim, a evolução no setor da construção tem de ser acompanhada com atualização da formação académica dos engenheiros civis. O futuro engenheiro civil tem de ser capaz de dimensionar e de acompanhar a execução, mas também tem de possuir uma visão global para melhor compreender a multidisciplinariedade das novas tecnologias da construção e ser capaz de dialogar com os demais intervenientes. Observe-se que hoje, e após a reforma desencadeada pela Declaração de Bolonha, o sistema de ensino superior já não é baseado numa aprendizagem de conteúdos geracionais, mas de competências. O futuro engenheiro é um aluno ao longo da sua vida profissional. Contudo, no contexto que se prevê, o engenheiro civil tem de ter uma formação complementar de banda larga, de forma a não ficar refém da evolução tecnológica. Aqui não estão em causa as disciplinas de base das áreas da matemática e física, bem como das mecânicas dos materiais, das estruturas, dos solos e dos fluídos. Estas são fundamentais para fertilizar e estruturar a capacidade de raciocínio do engenheiro. Assim, ao nível da gestão da informação na construção, as disciplinas devem ter conteúdos programáticos de finanças, de gestão de recursos humanos e de empresas, de tecnologia da informação e de comunicação. A nível técnico são necessários mais conteúdos sobre sistemas energéticos para melhor compreender as necessidades energéticas dos edifícios, de gestão de resíduos para sensibilização da importância da economia circular, bem como conteúdos de robótica para melhor perceber o funcionamento das novas tecnologias de construção.

Pedro Mira Martins

Senior Manager de Property & Construction da Michael Page

Não é novidade que o sector da construção e o mercado imobiliário sofreram uma quebra drástica durante a crise financeira. São inúmeros os casos de empresários e trabalhadores do sector que viram as suas estáveis empresas e empregos serem postos em causa e terem de se reinventar para fazer face à situação económica. No entanto, foi exactamente neste contexto que o mercado da reabilitação urbana ganhou uma posição chave na dinamização do sector.

Embora tradicionalmente as famílias portuguesas fossem adeptas da aquisição de habitação própria, a nova realidade impôs novos hábitos. Quer seja por falta de liquidez e de estabilidade nos empregos, que deixaram de permitir o acesso fácil ao crédito bancário, quer seja pela cada vez maior necessidade dos profissionais mais jovens de garantirem a mobilidade laboral, o mercado de arrendamento está – como se diz na gíria – em alta.

É principalmente nas grandes cidades que a reabilitação urbana tem surgido de forma mais sustentada, ligada ao arrendamento. Lisboa, como seria de esperar, foi pioneira a incentivar a reabilitação de muitos prédios urbanos, bem como o seu relançamento no mercado imobiliário com valorizações muito significativas, especialmete nas zonas de luxo da capital.

Mas não só de Lisboa se faz este novo conceito. Cidades como Porto, Braga e Coimbra, estão a mostrar que vale a pena reabilitar o que estava esquecido. Além da preservação de parte da história, outro dos benefícios de dar uma nova face às nossas cidades consiste no incentivo de várias áreas da nossa economia.

Sobre os benefícios económicos, é importante destacar que a reabilitação urbana permitiu a manutenção de empresas e postos de trabalho do sector da construção, que de outro modo teriam sucumbido à crise. Outro aspeto positivo é o facto de a maior disponibilidade de habitações e imóveis comerciais nas cidades estar a atrair população jovem para repopular zonas tradicionalmente envelhecidas. Não menos importante é o facto de termos para mostrar ao mundo que nos visita cada vez mais cidades melhores! Porque não só de Lisboa se faz o turismo em Portugal, cada vez mais há interesse em explorar outras zonas do nosso país.

Perante esta nova realidade, há que tirar máximo partido das oportunidades de crescimento económico que se nos apresentam. Esta é uma leitura que tem de ser feita de forma conjunta com todos os envolvidos e interessados: Estado, municípios, empresas do sector, associações de proprietários e população em geral.

De uma forma ou de outra, todos ganham se a reabilitação urbana se tornar (ou poderá já dizer-se: se se mantiver) um mercado sólido e bem implementado. A valorização das nossas cidades depende disso.