Entre Agosto e Outubro deste ano, terão sido vendidas 39.600 habitações em Portugal Continental, conforme estimativas elaboradas pela Confidencial Imobiliário a partir da base de dados Sistema de Informação Residencial, SIR.

A comparação com o período antecedente de três meses mantém o registo mostrado no 2º e 3º trimestres deste ano, os quais recolocaram as vendas em rota de crescimento, após um 2023 e início de 2024 penalizados pela redução das transacções. Assim, o número de fogos transaccionados no trimestre de Agosto a Outubro supera em 10% os 35.900 imóveis vendidos nos três meses anteriores (entre Maio e Julho) e fica 21% acima do observado no último trimestre do ano passado, quando se transaccionaram 32.800 fogos.

A subida dos preços de venda da habitação também acelerou de forma evidente nos últimos três meses, levando a valorização homóloga a passar de 7,5% em Julho para 11,5% em Outubro. O aumento de 4 pontos percentuais neste indicador reflecte a intensificação da taxa de variação mensal, que aumenta há quatro meses consecutivos, passando de 0,1% em Julho para 1,7% em Outubro.

“O comportamento dos preços dá eco à retoma nas vendas num contexto que permanece bastante pressionado pela falta de oferta. As transacções regressaram a terreno positivo e já acumulam dois trimestres consecutivos de recuperação, a qual reposiciona a actividade do mercado nos níveis observados no final de 2019, ano anterior à sucessão de choques como a pandemia ou o aumento dos juros”, comenta Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário.

No acumulado de Agosto a Outubro, o preço médio de venda da habitação em Portugal ascendeu a 2.492€/m2, atingindo 3.518€/m2 na habitação nova e s 2.348€/m2 na usada.

O Departamento de Residencial da Savills, em regime de co exclusividade, com a Castelhana/Dils company, deu início à comercialização do novo edifício Lake, que integra o condomínio The Garden, que está a ser erguido onde outrora funcionou a histórica Fábrica da Efanor (Empresa Fabril do Norte), em Matosinhos. O edifício, actualmente em construção, apresenta uma localização privilegiada numa das zonas mais procuradas da cidade, a escassos minutos do centro do Porto, do NorteShopping e das melhores praias da região.

Este novo projecto residencial eleva o conceito de viver em harmonia com a natureza, integrando-se com perfeição num condomínio privado com uma envolvente de 30.000 m² de jardins privados, lagos e trilhos para caminhadas, proporcionando um equilíbrio único entre a vida urbana e a tranquilidade natural.

Os apartamentos no Lake foram pensados para oferecer o máximo de conforto e sofisticação. Com acabamentos de topo, como o mármore branco de Estremoz, pavimentos de carvalho e cozinhas totalmente equipadas com electrodomésticos de alta gama.

O edifício Lake é composto por 160 apartamentos, com tipologias que vão desde T0 a T5, desenhados para responder às diversas necessidades das famílias modernas. As áreas começam nos 60 m² e os preços a partir de 235.000 euros, fazendo deste um bom investimento para quem procura qualidade de vida numa localização prime. Cada fracção conta com varandas, terraços ou jardins privados, que se abrem para vistas dos jardins e lagos, criando um espaço de tranquilidade no coração de Matosinhos.~

No mesmo condomínio situam-se os edifícios Natura e Factory que foram anteriormente também comercializadas pela Savills e revelaram-se um grande sucesso de vendas com grande procura por parte de clientes nacionais e internacionais.

“O Lake é um projecto com características únicas na região. A tranquilidade que oferece, a localização de excelência, a exuberância da natureza, a qualidade superior do design e os acabamentos de topo fazem deste edifício um verdadeiro marco na cidade. Estamos certos de que, tal como os outros edifícios do condomínio The Garden, este novo empreendimento será um grande sucesso de vendas da Savills”, afirma Ana Jordão, residential business development director, Porto Division da Savills Portugal.

“Este empreendimento, conta com uma localização privilegiada e uma integração única com a paisagem natural que dá resposta às exigências de qualidade e conforto dos nossos clientes, mas também proporciona uma nova experiência de viver nesta região. Estamos muito entusiasmados por fazer parte do lançamento do Lake e confiantes de que este projeto terá um forte apelo junto de um público diversificado, tanto nacional como internacional”, acrescenta Nuno Pinto de Sousa, responsável pelo escritório do Porto da Castelhana/ Dils company.

A CBRE acaba de anunciar que o activo logístico que recentemente vendeu a um fundo gerido pela Insula Capital, e que conta com a Colares Capital como asset manager, já se encontra totalmente arrendado a uma empresa da indústria alimentar. A empresa que já tinha operação em Portugal procurava, porém, um espaço para expandir e consolidar a sua actividade no País.

Primeiramente, a CBRE assessorou o anterior proprietário na venda deste armazém com mais de seis mil metros quadrados (m2) localizado na Cabra Figa, em Trajouce, ao Alternatives & Logistics Fund, sendo que este, após a aquisição, confiou na consultora para garantir o rápido arrendamento do imóvel.

O activo destaca-se pela sua excelente localização, mas conta também com diversas características técnicas consideradas acima da média para o stock logístico existente, nomeadamente, pé direito de até 12 metros, rede de sprinklers e climatização para todo o espaço, incluindo área de armazém.

Este processo contou com a intervenção de uma equipa multidisciplinar da CBRE, que agora se mantém activa pois está a assessorar o proprietário no processo de reformulação do armazém do ponto de vista de ESG com o objectivo de certificar o espaço.

Nuno Torcato, responsável pela área Industrial e Logística da CBRE Portugal, destaca ainda que, além de terem concluído estas operações em “tempo recorde”, a equipa de ESG da CBRE encontra-se, ainda, a “reposicionar este activo no âmbito da sustentabilidade, garantindo que o mesmo é levado ao expoente máximo do seu potencial, assegurando a menor pegada possível”.

A maior e mais reconhecida marina de Portugal, em Vilamoura, celebrou 50 anos de existência, numa data que marcou, também, o início de actividade da ‘nova’ marina. Uma obra há muito pensada e que vem responder à visão de Cupertino de Miranda, que nasceu nos anos 70.

O momento ficou marcado por uma cerimónia especial que contou com a presença de vários governantes, entre outras personalidades nacionais e internacionais. A nova marina, que contou com um investimento de 23 milhões de euros, vem responder a uma “necessidade do mercado”, criando um “hub marítimo premium” que atrairá tráfego náutico de alta qualidade e “estabelecerá ainda mais o Algarve como um destino de excelência”.

Investimentos na ordem dos 500 M€

A nova marina foi construída no “tempo recorde” de 10 meses e foi impulsionada com a aquisição da Lusotor pela Arrow Global em 2021. A par de outros destinos no País, Vilamoura tem representado uma grande fatia do investimento que a Arrow Global tem feito até agora. John Calvão, principal Arrow & Fund portfolio, afirmou ao CONSTRUIR que o Grupo já investiu, desde essa altura, cerca de 500 milhões de euros. Investimentos que incluem os 1500 hectares dos terrenos de Vilamoura e onde estão em desenvolvimento cinco empreendimentos residenciais, assim como a reestruturação dos campos de golfes em parceria com o conhecido golfista sul-africano Ernie Els, a reabilitação total do club house e do centro hípico. Outro dos projectos é o desenvolvimento de um novo centro desportivo que irá contar com a parceria de Luís Figo. O objectivo passa por criar em Vilamoura uma “identidade única” e “recuperar a qualidade” do destino Vilamoura, indicou John Calvão.

Mas os interesses da Arrow Global estão, também, noutros pontos do País e que tem vindo a ser consolidado com um conjunto de aquisições estratégicas e onde se contam, além de Vilamoura, o Palmares, Vale Pisão e a Aroeira, assim como investimentos na Madeira.

Sem confirmar futuras aquisições, John Calvão não esconde que também o litoral alentejano, onde ainda não estão presentes, “desperta interesse” e que o Grupo se “mantém atento a tudo o que está à venda em Portugal”.

Andy Student Living Braga (foto de Lourenço Teixeira de Abreu – XXXI Studio)

A King Street Capital Management, uma empresa de gestão global de investimentos, e a Alea Capital Partners, uma entidade que se dedica à gestão de activos alternativos, desde a identificação do activo até à operação do mesmo, anunciaram no início deste mês a criação de uma joint venture.

Focados em “acelerar a expansão da plataforma de build-to-rent”, em particular no alojamento de estudantes, as empresas pretendem investir “até 375 milhões de euros em 3500 unidades até 2028/29, data em que este objectivo deverá estar em operação”, revelou ao CONSTRUIR, Pedro Antunes, co-fundador da Alea.

A joint venture inicia a parceria com o desenvolvimento e operação de três activos, com uma área total de 36 mil m2, localizados na Grande Lisboa e no Grande Porto. A indicação da localização das futuras residências não foi ainda revelada e, segundo Pedro Antunes, será dada a conhecer quando se iniciar a sua construção.

“Dois destes activos deverão começar a ser construídos ainda no primeiro trimestre de 2025 e o terceiro no próximo ano também”, indicou. Estes activos irão totalizar cerca de 1300 quartos.

Sendo o total do objectivo chegar aos 3500, é possível que “mais activos sejam adicionados durante o decorrer do ano”, já que os projectos em pipeline encontram-se em diferentes fases de desenvolvimento, seja licenciamento, aquisição ou projecto.

“A parceria visa colmatar a lacuna estrutural existente no mercado de alojamento alternativo, oferecendo uma maior variedade de opções de habitação que atendam a diferentes necessidades e perfis, mantendo sempre o foco na qualidade e na vida em comunidade”, afirma.

Apesar dos próximos projectos se localizarem nos grandes centros urbanos, Lisboa e Porto, “a nossa lógica continua a ser uma aposta em Portugal inteiro”, em particular, nas “principais cidades universitárias”

Liquidez em todo o território

O início da Alea surge com o desenvolvimento de dois projectos, entretanto já vendidos. Braga e Covilhã foram as cidades escolhidas para o arranque do investimento e para o lançamento da marca própria, Andy Student Living.

“A razão pela qual decidimos vender este dois activos foi para provar que existe liquidez para este segmento fora dos grandes centros urbanos”, explicou Pedro Antunes.

Com o desafio superado e conscientes da necessidade de alojamento para estudantes em todo o País, o objectivo é agora de continuidade na aposta no crescimento da marca. Por isso, e apesar dos próximos projectos se localizarem nos grandes centros urbanos, Lisboa e Porto, “a nossa lógica continua a ser uma aposta em Portugal inteiro”, em particular, nas “principais cidades universitárias”.

Além disso, e enquanto plataforma de built-to-rent de soluções de alojamento alternativas, a empresa tem olhado, também, para outros tipos de alojamento, numa óptica de estratégia “macro”.

Roey Shoef, outros dos fundadores da Alea, reforça que “esta joint venture marca um novo capítulo na nossa estratégia de Soluções de Alojamento Alternativas, para oferecer alojamento de qualidade para diferentes usos, tais como estudantes e famílias, começando por Portugal. O nosso modelo fit-to-market operado sob a marca ‘Andy’ irá contribuir para o aumento da oferta de opções de alojamento que são tão escassos, face ao que é a procura do mercado”.

Sustentabilidade e BREEAM

Considerando que “há uma relação muito clara entre a sustentabilidade e a rentabilidade”, até porque “isso implica uma gestão financeira mais inteligente dos edifícios”, o objectivo da joint venture é “termos certificações BREEAM”.

Com projectos do arquitecto Paula da Gama, a aposta recai na inovação e diferenciação, tanto ao nível da construção, como de materiais.

“Já utilizámos as casas de banho modulares e estamos a estudar outras soluções para o futuro. Estamos sempre a olhar para novas soluções que cumpram a necessidade daquilo que é o custo, do preço e da sustentabilidade”.

O “One Lush”, em Caxias, concelho de Oeiras, é o mais recente projecto que a Noronha Sanches apresentou ao mercado. O investimento de 22 milhões de euros coloca no mercado 35 novos apartamentos premium. O projecto conta com a assinatura do atelier brasileiro Bernardes Arquitectura, conhecido pelos seus projectos ímpares. A promotora, que até agora tem actuado no eixo Cascais – Lisboa, prepara-se para expandir os seus investimentos ao Norte e à Costa Alentejana, e reforçar a aposta na hotelaria. Mas a conversa com Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches, versou também sobre o modo de trabalho e sobre a importância de parcerias num mercado pouco habituado a isso.

O “One Lush” é o vosso mais recente empreendimento. Este representa um investimento de quanto?
O “One Lush” representa, de facto, o nosso mais recente e ambicioso lançamento no mercado. É um projecto de grande importância para a Noronha Sanches, com um investimento de 22 milhões de euros e um conjunto de 35 apartamentos que maximizam o aproveitamento do espaço e oferecem vistas espectaculares sobre a foz do rio Tejo. A localização em uma encosta já naturalmente “ajardinada” inspirou o nome Lush, pois quisemos realmente criar um ambiente verde e exuberante naquele local, valorizando a integração com a natureza.
Cada apartamento foi projectado para oferecer uma experiência única, com jardins, varandas e terraços repletos de vegetação, proporcionando aos futuros residentes uma sensação de vida em uma casa — e, mais que isso, de férias permanentes. Mesmo estando a apenas 15 minutos de Lisboa, nosso objectivo é que os residentes possam desfrutar da atmosfera tranquila e de veraneio que Caxias oferece.

A arquitectura que tem assinatura do atelier Bernardes é um “piscar de olhos” ao cliente de nacionalidade brasileira?
Pessoalmente, depois de ter vivido em São Paulo, sempre admirei o trabalho do escritório Bernardes, não só pelo design marcante, mas também pela abordagem colaborativa e pela preocupação em reflectir a visão do promotor em cada traço do projecto. O Bernardes foi além do nosso briefing, criando um design que superou todas as expectativas. A sua habilidade de conciliar estética com funcionalidade e viabilidade comercial foi fundamental para o sucesso do projecto.
A nossa escolha pelo Bernardes não se deveu unicamente ao perfil do cliente brasileiro — embora este seja um público relevante para nós, especialmente em Cascais — mas sim ao alinhamento com o conceito que queríamos para o One Lush. Acreditamos que este projecto tem um apelo especial para o público português, sobretudo porque estamos entre os primeiros a trazer um empreendimento novo e diferenciado para essa encosta.

Para além do “One Lush” que empreendimentos têm neste momento em desenvolvimento?
Actualmente, estamos a desenvolver oito projectos diversificados, que vão de pequenas unidades exclusivas a grandes empreendimentos de uso misto. Estes projectos variam em dimensão e conceito, desde edifícios com 1.500 m² e cinco unidades residenciais, a complexos de 40.000 m², com uso residencial e turístico.

Pode adiantar um pouco sobre eles?
Em Lisboa, estamos, por exemplo, a trabalhar em dois novos projectos: um novo hotel localizado no Príncipe Real, numa zona emblemática da cidade, e um projecto residencial na Calçada da Ajuda, composto por 14 apartamentos, este último em parceria. Já no Estoril, temos três empreendimentos em andamento: o Estoril Golfe Residences, desenvolvido em parceria com três sócios, localizado no campo de golfe do Estoril; um projecto de cinco unidades residenciais de luxo próximo à rotunda dos Condes de Barcelona; e um empreendimento turístico no Monte Estoril, com 87 apartamentos, que certamente enriquecerá a oferta na região.
Embora tradicionalmente tenhamos focado em áreas mais próximas, este ano demos um passo estratégico ao iniciarmos o desenvolvimento de um projecto de grande escala em Vila Nova de Gaia, também em parceria. Este projecto de uso misto, que consideramos verdadeiramente que será único no país, representa uma aposta importante numa nova região, com um potencial incrível para contribuir positivamente para o município a nível de turismo e habitação.
Essa resposta destaca a diversidade e a abrangência dos nossos projectos, realçando a visão estratégica da empresa para expandir a sua presença, se necessário, em novas regiões, mas sempre tendo como alvo, a ambição de segurar terrenos únicos e com potenciais de desenvolvimento para cada projeto, fora de série.

Pedro Noronha Sanches, partner e CEO da Noronha Sanches

Novos modelos, parcerias e o seu retorno

O Marinha Prime está já concluído? Este foi um dos primeiros projectos que une residencial/resort. Como é que o mercado o recebeu?
A empreitada do Marinha Prime está concluída em termos de construção, mas, como se trata de um projecto em operação, para nós continua a ser um “projecto on going”. É um empreendimento turístico com grande potencial e embora tenha sido um sucesso de vendas, tirámos aprendizagens valiosas deste modelo. Essas lições serão fundamentais para aplicarmos em futuros projectos semelhantes.

Foi um projecto em parceria com a Habitat invest. Como é que esta parceria surgiu?
A parceria com a Habitat surgiu de forma muito espontânea. Ambos estávamos num leilão pelo terreno e surgiu a possibilidade de desenvolvermos o projecto em conjunto. As duas equipas entreolharam-se e pensaram: “Porque não? Vamos a isso.” E assim foi! Hoje temos três projectos em conjunto, e as equipas envolvidas ajudam-se como se fossem uma só.
É verdade que em Portugal existe uma tendência para se querer fazer tudo sozinho. Mas o nosso approach é o oposto. É certo que também realizamos muitos projectos individualmente, mas valorizamos os aspectos positivos das parcerias. A troca de informações, o partilhar de experiências e até a diluição de riscos são factores que, para nós, fazem todo o sentido. Entrar em parcerias é algo muito natural no nosso modelo de trabalho.

A vossa actuação ao longo dos anos tem se centrado muito em Cascais, São Pedro, Estoril, algumas zonas nobres da Capital. O “Lush” leva-os até Caxias/Oeiras. Que avaliação fazem deste eixo da costa do Estoril e do seu desenvolvimento recente?
Para nós, na Noronha Sanches, o atributo mais relevante num projeto é, sem dúvida, a localização, que anda lado a lado com a qualidade. Contudo, acreditamos que “localização” e “região” são conceitos diferentes. Gostamos de escolher projectos em localizações especiais, quase únicas. Essas características podem existir em diferentes regiões, seja no Porto, em Lisboa, Cascais ou Oeiras, entre outras. Ou seja, somos, de certa forma, agnósticos em relação à região em si, mas queremos localizações que sejam verdadeiramente distintivas e que permitam desenvolver projectos que não deixem as pessoas indiferentes, i.e., têm de provocar emoções nos nossos clientes.
Temos, portanto, uma abordagem focada em exclusividade, independentemente da área específica. Um bom exemplo é a Costa Alentejana. Houve imenso buzz em torno dessa região nos últimos anos, mas, até agora, não tínhamos encontrado nenhum projeto que nos enchesse as medidas, dos que nos foram apresentados. Só agora estamos a olhar para essa área porque encontrámos um projeto com características realmente únicas e, se conseguirmos fazer passar na due dillience, avançamos sem receios. Todos os outros que vimos acabou por ficar na nossa pasta de estudos.

Isso não se passa na Costa Estoril?
Este cuidado com a selecção de terrenos é uma constante. Já chegámos a avaliar cerca de 80 terrenos antes de decidir por um. Felizmente, temos encontrado localizações que consideramos muito boas e muito exclusivas, sobretudo nos concelhos de Cascais e Lisboa, e agora também em Oeiras e Gaia. Continuamos à procura de lugares onde nos sintamos confiantes para arriscar, sempre com essa exigência máxima. Prefiro não investir, do que investir em algo que não esteja perfeitamente convencido que será um sucesso.
O eixo da costa do Estoril continua a ser uma região extremamente atractiva, com vantagens claras como a proximidade ao mar, os campos de golfe e a proximidade da serra de Sintra, o que a torna muito procurada. Notamos que os preços estão a atingir valores cada vez mais elevados, o que acaba por seleccionar naturalmente o perfil de cliente, predominantemente estrangeiro.
O município tem-se mostrado bastante atento, incentivando o desenvolvimento dos “produtos certos” nas várias zonas. Observamos um forte estímulo, especialmente nas áreas mais próximas do mar, onde privilegiam projectos de hotelaria de alto padrão e empreendimentos com um nível superior. Essa visão de apostar em qualidade tem sido essencial para manter a atractividade e exclusividade da região.

Estratégia assente em localizações únicas

Para que zonas/localidades olham hoje com atenção?
Como mencionei anteriormente, o nosso foco é sempre na “localização única” que permita desenvolver projectos que não deixem as pessoas indiferentes, antes de nos fixarmos numa região específica. Obviamente, que nas regiões que conhecemos melhor, temos mais facilidade em reconhecer uma “localização única”, mas acaba por ser uma escolha muito pouco metódica, e muito mais intuitiva, temos verdadeiramente de nos imaginarmos num futuro projeto e que aquilo será algo distintivo para o cliente que quereremos trazer para ali. Depois terá de passar no crivo dos números e das diligências.
O essencial para nós é que, ao olhar para o empreendimento, o cliente tenha aquela experiência de “wow”. E isso só é possível com um produto de elevada qualidade, situado numa localização especial.

O segmento residencial (premium) continua atractivo do ponto de vista do investimento? Ou há aqui um virar para o segmento hoteleiro?
Há, de facto, um grande desfasamento na oferta habitacional, abrangendo todos os segmentos – baixo, médio e alto. Por isso, apesar da carga fiscal elevada, que é particularmente pesada e mal aplicada no sector da promoção imobiliária, o segmento premium é onde conseguimos ter mais resiliência nos nossos investimentos crise.
Por outro lado, apostar na venda emocional, é algo que nos tira um bocadinho das regras do mercado, que também é algo que nos estimula no desenvolvimento dos projectos.
Portanto, para nós, o segmento premium continua a ser o mais atractivo a nível residencial.
O turismo apresenta números extremamente promissores, com uma previsão de crescimento global de 70% no turismo de lazer até 2030. É certo que, com a mesma idade, tive a sorte de viajar muito mais do que o meu pai, e a tendência é que o meu filho viaje, com a minha idade, 10 vezes mais do que eu. Ou seja, a democratização e a competitividade do turismo vai estimular um crescimento muito grande. Assim, acreditamos que hotéis diferenciados, em localizações estratégicas, com operadores e marcas de excelência, representam negócios imobiliários muito líquidos e atractivos. São projectos que, sem dúvida, nos entusiasmam e nos quais estamos a apostar bastante.

A alavancagem do PIP

No início do ano criaram um fundo imobiliário – Premium Investments Portugal (PIP). Que investimentos estão a priorizar?
Criámos o fundo para partilhar com investidores institucionais, clientes, família e amigos, sempre com o mesmo rigor, exigência e transparência de um modelo anglo-saxónico. É interessante porque alguns dos nossos clientes acabam por se tornar investidores e vice-versa, o que nos permite trocar muitas experiências. Esses investidores tornam-se amigos e recomendam-nos a outros, o que é muito gratificante.
O fundo tornou-se, assim, o nosso principal parceiro de investimento nos projectos, permitindo que os nossos investidores evitem o chamado “cherry-picking” – não há um projecto mais vantajoso para a Noronha Sanches e outro para o fundo. Se o fundo tem liquidez para um projecto que está dentro do seu escopo, então entra nesse investimento, sempre.
A maior parte do capital do fundo vem de investidores portugueses que conhecem bem o mercado e outros promotores, mas optaram por co-investir com a Noronha Sanches. Estruturámos o fundo com duas classes de investimento: uma destinada aos investidores de “primeira viagem”, mais conservadores, com uma taxa fixa máxima de 7% ao ano e um risco muito reduzido, e outra para investidores mais experientes, que procuram o risco/retorno característico dos investimentos imobiliários e turísticos, com um target na ordem dos 20% ao ano.

Já atingiram os objectivos inicialmente traçados?
Ainda não atingimos as metas de fund raising, pois o processo foi atrasado devido às indefinições em torno do golden visa e sofremos um pouco com a concorrência do último ano de SIFIDE. Por isso, ainda temos slots em aberto.
O nosso grande motivo de orgulho reside no portefólio de investimentos. Achamos que temos um portefólio crescente, seguro, invejável. É um portefólio que traz tranquilidade aos nossos investidores, pois sabem que o seu capital está a ser bem aplicado, com perspectivas sólidas de retorno. Para nós, na Noronha Sanches, representa uma excelente oportunidade de continuar a criar produtos de grande qualidade para os nossos clientes.

Como investidores e promotores imobiliários como avaliam o mercado português, e em concreto o segmento no qual actuam?
Acreditamos que o mercado português continua dinâmico, embora já se sinta algum arrefecimento. Ainda assim, prevemos que os preços se mantenham ou até aumentem, enquanto o problema da oferta residencial não for resolvido. Actualmente, Portugal necessita de construir cerca de 70.000 casas por ano para equilibrar a balança, número que atingiu apenas há mais de dez anos. Actualmente, estamos a construir bem menos, cerca de 20.000.
Conclui-se, portanto, que existe escassez em todos os segmentos. Os números mostram que a duplicação dos projectos actuais não seria suficiente. Existe uma falta de oferta em todos os segmentos – seja baixa, média ou alta – e, no final das contas, os promotores devem ser vistos como parte da solução para a crise habitacional. Se houver um ambiente propício e incentivos para que invistamos de forma mais proactiva nesse sentido, estou certo de que os promotores estarão dispostos a contribuir.
Por outro lado, é sabido que a performance económica de um país está directamente ligada à variação de população nesse país. Se a nossa natalidade, não está em grande forma, acredito que o governo crie medidas tornem Portugal mais competitivo em termos de fiscalidade para estrangeiros e para portugueses que saíram em busca de melhores condições no estrangeiro e, também, para a atracção de investimento estrangeiro. Se esse cenário se concretizar, acredito que tanto o mercado de habitação, em todos os sectores, como o sector do turismo terão anos muito positivos pela frente.

O risco do parque de escritórios se tornar obsoleto devido a um conjunto de factores, entre os quais a legislação climática, está a aumentar, com activos em várias grandes cidades da Europa Ocidental a enfrentarem desafios significativos nos próximos cinco anos.

De acordo relatório Rethinking European Offices 203, da Cushman & Wakefield, até 2030 estima-se que mais de 170 milhões de metros quadrados (m2) do parque edificado de escritórios, de construção anterior a 2004 e sem intervenção significativa desde então, esteja em risco de obsolescência em 16 cidades europeias.

Das 16 cidades analisadas, há uma distinção entre a Europa Oriental, com stock mais recente e a Europa Ocidental, com um risco de obsolescência mais elevado. Ainda assim, nas sete principais cidades (Milão, Barcelona, Estocolmo, Paris, Madrid, Amsterdão e Londres) o risco do stock se tornar obsoleto é de cerca de 80%, ao passo que em Munique (60%), Dublin (64%), Lisboa (64%) e Berlim (65%) o stock apresenta riscos relativamente mais baixos, reflectindo uma proporção relativamente mais elevada de parque desenvolvido nas últimas duas décadas.

Na Europa de Leste (Budapeste, Praga e Varsóvia) a quota do stock de escritórios em risco é mais baixa, com uma média de apenas 43%, o que significa que grande parte do património edificado nesta região foi construído nas últimas duas décadas, em contraste com os mercados ocidentais, onde menos de um quinto do stock foi desenvolvido durante este período.

Na Grande Lisboa, a estimativa é que, até 2030, 2,86 milhões de m² do parque de escritórios esteja em risco de se tornarem obsoletos. O CBD (zona 2) e as Novas Zonas de Escritórios (zona 3) estão sob maior pressão, seguidos pelo Prime CBD (zona 1). Além disso, o aumento da procura de edifícios de escritórios de maior qualidade continua a impulsionar a actividade de desenvolvimento. A oferta futura em construção é actualmente de 234.400 m², estando prevista a conclusão de mais 195.000 m² até 2028. Em termos globais, isto significa que, nos próximos quatro anos, haverá 429.000 m² de novos espaços de escritórios a entrar no mercado.

“O afluxo de novos projectos representa um risco acrescido para os edifícios de escritórios mais antigos, que podem ter dificuldades em competir. A forte procura pelos melhores espaços e as rendas prime que estes espaços podem alcançar são fatores-chave que contribuem para esta tendência”, comenta Pedro Salema Garção, head of Offices da Cushman & Wakefield em Portugal.

Também Isabel Simões Correia, head of Business Development, considera que o “reposicionamento é provavelmente a melhor solução para as localizações no centro da cidade. No que toca a reconversão, a hotelaria e a habitação tendem a ser os usos alternativos predominantes nestas zonas”. Além disso, “os valores de renda mais baixos dos escritórios face a estas opções e as taxas de desocupação mais elevadas podem fazer com que a reconversão dos ativos nestas localizações seja a estratégia vencedora”, acrescenta.

O projecto imobiliário EntreCampos, um dos maiores e mais esperados empreendimentos que a cidade de Lisboa conheceu nas últimas décadas, já tem as obras em curso e iniciará em breve a fase de comercialização de retalho e habitação.

Segundo a promotora, a Fidelidade Property, este projecto abrirá um “novo capítulo” na comunidade da zona envolvente, transformando-a num “centro vibrante” de vida, comércio, lazer e trabalho.

“EntreCampos será uma referência mundial em termos de inovação, design e sustentabilidade, e trará uma nova centralidade a Lisboa: redefinirá o coração da cidade, tornando-se o novo epicentro do Central Business District”, resume Miguel Santana, administrador da Fidelidade Property.

No seu conjunto, o EntreCampos inclui sete edifícios de escritórios e três edifícios residenciais, interligados por um conjunto inovador de espaços comerciais, de restauração e de lazer ao ar livre, integrados em 17 mil metros quadrados (m2) de espaços verdes e públicos.

A componente de retalho inclui 24 mil m2 distribuídos por dois pisos, com 75 lojas, concebidas para criar um inovador destino de compras e lazer. O espaço comercial foi idealizado com um conceito de rua, cruzando lojas emblemáticas, estabelecimentos de restauração requintados e uma zona central de restauração.

Desde o primeiro esboço, o conceito de EntreCampos foi desenvolvido com o objectivo de estar “aberto à cidade e aos cidadãos” sete dias por semana, de manhã à noite, reunindo uma oferta única e diversificada. “Será um novo bairro vibrante e dinâmico, que oferece o que há de mais vanguardista em termos de lazer, cultura, gastronomia e retalho num único espaço”, acrescenta Miguel Santana.

O projecto conta com a participação de alguns dos mais conceituados gabinetes de arquitectura mundiais, nomeadamente a Gensler e a KFC, em colaboração com os gabinetes locais Promontório e Saraiva e Associados. Os edifícios residenciais são da autoria dos arquitectos portugueses vencedores do Prémio Pritzker, Siza Vieira e Souto de Moura, juntamente com a arquitecta Ana Costa.

Além de se localizar junto a um dos maiores interfaces de transportes públicos da cidade, onde se juntam o metro, comboio e autocarros, o bairro terá um acréscimo de cerca de dois mil lugares de estacionamento público e privado a juntar aos já existentes e um vasto leque de soluções de mobilidade ligeira, como uma extensa rede de ciclovias.

Na área da sustentabilidade, EntreCampos será também uma referência nos critérios ESG. Exemplo disso é o facto de o projecto ter já recebido índices de certificação únicos em Portugal, como a certificação LEED Neighborhood Gold, atribuída pela primeira vez no país, e que avalia a eficiência energética do projecto como um todo e o WiredScore Neighborhood, também atribuído pela primeira vez a um projecto na Europa Continental e que mede o índice tecnológico do projecto.

Depois de já ter sido revelado pelos arquitectos KFC na feira de imobiliário, Expo Real, na Alemanha,  vai agora ser apresentado pelos promotores no Mapic, em Cannes.

No final do terceiro trimestre de 2024, o mercado de investimento imobiliário em Portugal somou 371,6 milhões de euros, número que representa um crescimento de 42% em comparação com o mesmo período de 2023, embora com uma ligeira queda de 5% face ao 2º trimestre de 2024. No acumulado anual, o investimento ultrapassou a marca dos mil milhões de euros, em linha com o observado no ano transacto.

Hospitality e retalho são os segmentos que mais se destacam até à data. O sector de hospitality soma já cerca de 275 milhões de euros de volume de investimento, atraindo a atenção dos investidores sustentada no notável desempenho dos principais indicadores do turismo. O crescimento robusto do mercado turístico e a qualidade superior dos activos têm impulsionado um forte interesse, especialmente em imóveis localizados nas regiões do Algarve, Lisboa, Cascais e Porto.

“Em 2024, o mercado de hospitality em Portugal consolidou-se como um dos sectores mais atractivos para investimento, captando capital nacional e internacional. Com um desempenho robusto e oportunidades variadas, o país destaca-se como destino europeu de referência, atraindo operadores globais interessados em expandir suas marcas. Esse cenário coloca o sector numa trajectória de crescimento sustentável e sucesso a longo prazo”, refere Pedro Simões, capital markets senior consultant da Savills. No sector do retalho, os centros comerciais e retail parks estão a reunir igualmente o interesse dos investidores, com os capitais a direccionarem-se tanto para activos de grande dimensão e bem localizados, como para activos de menor dimensão em localizações secundárias, que oferecem um potencial de valorização de mercado.
Na sua análise a Savills destaca que o montante de investimento alcançado está fortemente ancorado pela venda do Alegro Montijo, transaccionado por 178 milhões de euros, o que representa mais de metade do volume total registado até ao 3º trimestre de 2024.

O mercado de escritórios denota menos dinamismo no mercado transaccional face aos seus volumes históricos, tendo registado nos primeiros nove meses do ano um volume de investimento total de 184 milhões de euros. No entanto, este ano já superou o volume total de investimento registado em 2023, com a transacção de activos de referência no mercado de escritórios de Lisboa, em zonas consolidadas.

Este cenário reflecte o interesse dos investidores de perfil core em edifícios Grade A, aos quais se juntam investidores value-add que procuram activamente novas oportunidades.

PBSA com destaque no segmento Living

No segmento Living, o investimento em PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) continua a destacar-se como um dos segmentos mais proeminentes, totalizando até à data cerca de 144 milhões de euros, correspondente à venda de residências de estudantes localizadas em Lisboa, Covilhã e Braga. O interesse reside tanto na aquisição de activos já operacionais como em investimentos em operações de forward purchase.

O segmento logístico registou um investimento de 66 milhões de euros até ao final do 3º trimestre de 2024. Excluindo o ano de 2022, que teve um volume de investimento excepcional devido à venda de um conjunto de portfólios, o volume de 2024 está em linha com a média dos anos entre 2019 e 2023.

O mercado continua a evidenciar um desajuste entre a forte performance do mercado ocupacional e a actividade no mercado transaccional logístico. Apesar do dinamismo observado na ocupação de espaços logísticos, este ainda não se traduziu em volumes significativos de investimento, embora o sector esteja bastante dinâmico na promoção de novos projectos. O setor aguarda a entrada de novos produtos que estejam alinhados com as exigências de modernidade, localização estratégica e eficiência que atraem capital para transacções de maior escala.

O investimento estrangeiro teve uma representatividade de 79% no volume total de transacções, com os investidores oriundos de Africa do Sul, Alemanha, França e Espanha a somar os volumes de investimento mais significativos.
As prime yields têm mantido a sua estabilidade, depois da descompressão que ocorreu ao longo do ano 2023, tendo entrada em fase de estabilização nos primeiros 6 meses do ano 2024.

As descidas nas taxas de juro deverão trazer uma mudança na atividade de investimento. Embora os efeitos possam não ser imediatos, a confiança dos investidores será fortalecida.

“O mercado de investimento imobiliário comercial em Portugal demonstra claros sinais de dinamismo, com o terceiro trimestre a revelar sinais de recuperação da confiança dos investidores. Apesar dos desafios ainda latentes como um quadro macroeconómico que ainda sugere cautela e tensões geopolíticas, acreditamos que a recta final de ano marcará um novo impulso em 2025 os volumes de investimento deverão recuperar a níveis anteriores a 2023”, reitera Paulo Silva, head of country da Savills.

A imobiliária espanhola ARC Homes escolheu a cidade do Porto para entrar no mercado nacional e anunciou um primeiro investimento “nas zonas da Prelada e das Antas”. Serão 500 habitações, que estão a ser executadas por “uma empresa portuguesa, com profissionais portugueses para fazer casas para os portugueses”.

O “grande potencial” do mercado, a “conjuntura económica estável” e a “atractividade” determinaram a aposta da promotora catalã em trazer para Portugal o seu know-how, em particular no Porto, região “incontornável” por se tratar de um “centro dinâmico” e que regista “uma procura crescente por habitação de qualidade”.

“Esta combinação de factores levou-nos, por isso, a iniciar a nossa actuação com o projecto Porto by ARC Homes. O sucesso deste primeiro empreendimento reforçou a nossa decisão, levando-nos a não operar apenas em Portugal, mas, também, a tornar-nos uma empresa 100% portuguesa, com uma equipa local profundamente alinhada com as especificidades do mercado imobiliário nacional”, afirmou ao CONSTRUIR, Mariana Arrochella Lobo, partner e CEO da ARC Homes Portugal.

“Conectividade com infraestruturas de transporte, a tranquilidade da área e, ainda, o equilíbrio entre qualidade de vida e conveniência” são os principais aspectos que a ARC Homes valoriza na procura por um local para investir.

“A médio prazo, pretendemos expandir o nosso raio de acção para outras regiões do País, destacando-se, aqui, o Algarve e as ilhas, com um possível início de investimentos nessas áreas já a partir de 2027”

“Desta forma, acreditamos que conseguiremos chegar a um público diversificado, desde jovens profissionais até famílias que procuram habitação de qualidade”, considera a responsável.

Tendo em conta a experiência que o Grupo traz de Espanha, Mariana Arrochella Lobo considera que a problemática da habitação apresenta “várias semelhanças” entre os dois países.

“A questão da acessibilidade à habitação assume-se como uma preocupação crescente, tendo em conta que os preços das casas têm subido significativamente nos últimos anos”.

No entanto, o foco da ARC Homes Portugal é, agora, “oferecer soluções de habitação em solo nacional” e “acelerar o equilíbrio entre a oferta e a procura”, o que, segundo Mariana Arrochella Lobo é um dos “pontos chave” para a solução do problema da habitação em Portugal.

Expansão a Norte

Actualmente, a ARC Homes Portugal está a investir 40 milhões de euros no projecto Porto by ARC Homes, na zona da Prelada, e já deu início a um segundo projecto, que conta com um investimento adicional de cerca de 30 milhões e cujo lançamento deverá acontecer já no primeiro semestre de 2026 e que contará com cerca de 80 apartamentos, com tipologias T0, T1 e T2.

Para os próximos seis anos, a promotora pretende “expandir significativamente” a sua presença no Norte de Portugal e, também, em outras regiões estratégicas.

A ideia de trazer para o Porto o que a ARC Homes tem vindo a edificar na Catalunha deverá reflectir-se em “casas com grandes terraços, vista para parques públicos, espaçosas, facilmente conectadas ao centro da cidade, perto de complexos de lazer, centros de trabalho, educação ou hospitais”

“Contamos investir em três projectos novos a cada 18 meses, sendo que os valores podem chegar aos 180 milhões, nos próximos seis anos. Pretendemos continuar a investir de forma consistente, identificando oportunidades que nos permitam contribuir para a revitalização urbana e, simultaneamente, dar resposta à crescente procura por habitação de qualidade”, acrescentou.

Encontram-se, por isso, a explorar “activamente” oportunidades em toda a Grande Área Metropolitana do Porto, nomeadamente em Vila Nova de Gaia e outras áreas estratégicas nos arredores. Também a zona de Ramalde, uma freguesia em “franco crescimento”, se apresenta como “um grande foco de investimento” para a empresa.

“A médio prazo, pretendemos expandir o nosso raio de acção para outras regiões do País, destacando-se, aqui, o Algarve e as ilhas, com um possível início de investimentos nessas áreas já a partir de 2027”, salientou Mariana Arrochella Lobo.

Prelada recebe primeiro projecto

A ideia de trazer para o Porto o que a ARC Homes tem vindo a edificar na Catalunha deverá reflectir-se em “casas com grandes terraços, vista para parques públicos, espaçosas, facilmente conectadas ao centro da cidade, perto de complexos de lazer, centros de trabalho, educação ou hospitais”.

O primeiro projecto a ganhar forma será o da Prelada, que prevê a construção de 156 casas junto ao jardim Sarah Afonso. A execução dos projectos está a cargo da empresa portuense Capital Urbano.

Pensado para jovens que “procuram a primeira habitação permanente” ou para famílias locais que “desejam melhorar as suas condições de vida”, o empreendimento tem atraído, ainda, “um conjunto de profissionais, como médicos e engenheiros, que valorizam, cada vez mais, a proximidade aos seus locais de trabalho”. Além disso, com o valor dos apartamentos abrangidos pela nova lei de isenção de IMT, o projecto torna-se particularmente apelativo para estes jovens compradores.

Assinado pelo atelier Cerejeira Fontes, o projecto reflecte o compromisso com o design “inteligente e funcional”, optimizado para “maximizar a utilização de cada metro quadrado”.

A ARC Homes Portugal adoptou, por isso, e com base nessa premissa, uma abordagem inovadora na criação dos apartamentos. Cada apartamento foi desenhado para maximizar o uso do espaço, eliminando áreas desnecessárias, e inclui amplos espaços exteriores, com varandas que oferecem um ambiente de vida ao ar livre. As unidades duplex e os apartamentos com pé direito duplo no último andar destacam-se, por sua vez, pela sua exclusividade e vistas panorâmicas.

Além disso, o projecto dá um grande destaque às áreas exteriores, um ponto marcante e distintivo. No Porto by ARC Homes, por exemplo, até o menor apartamento (T0) possui uma varanda de 10 m2, projectada para proporcionar uma verdadeira extensão do espaço habitacional, oferecendo aos moradores um local de convívio ao ar livre.

O conceito de arquitectura do projecto integra, também, a sustentabilidade e o design consciente. Foram adoptadas, por isso, práticas altamente sustentáveis, desde a selecção dos materiais até a própria estrutura dos apartamentos, garantindo que os espaços são não apenas esteticamente atraentes, mas, também, eficientes em termos ambientais.

A construção, a cargo da Edinorte, do Porto by ARC Homes começou em Março de 2023 e a conclusão está prevista para a segunda metade de 2025.

Actualmente, metade da estrutura do edifício já está concluída e o andar modelo, que conta com a assinatura do atelier de design de interiores Studio Ülterior, sediado em Londres.