Aposta na qualidade leva investidores europeus a pagar mais por armazéns sustentáveis
Nova análise da Cushman & Wakefield mostra que os investidores em imobiliário logístico estão dispostos a pagar entre 10 a 30% a mais por activos com credenciais de sustentabilidade, face a activos de qualidade inferior
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Os investidores em imobiliário logístico estão dispostos a pagar quase um quinto a mais (19%) por armazéns europeus com elevadas credenciais de sustentabilidade (BREEAM Muito Bom ou superior) em relação a activos classificados abaixo dessa referência, de acordo com a Cushman & Wakefield.
A consultora analisou uma amostra de mais de 1.500 transacções relativas a acima de 1.800 edifícios com pelo menos 10.000 m2 desde 2019, período durante o qual se registou uma variação de preços. Esta diferença de preços foi ainda mais evidente para os activos fora das localizações “super prime”, onde o prémio sobe para 24%. Isto implica que os investidores valorizam ainda mais as credenciais verdes em locais onde a qualidade do activo tem uma influência mais forte na sua capacidade de atrair e reter inquilinos, rendimento e valor.
No seu relatório “Sustainable Logistics – Navigating Change in European Logistics Real Estate”, a Cushman & Wakefield explora os factores de impulso e atracção por detrás do prémio de valor do investimento e a forma como a sustentabilidade está a ter impacto em todos os aspectos do sector, desde a concepção dos edifícios e das cadeias de abastecimento até ao financiamento. A análise da empresa também revela que os actuais valores de arrendamento de edifícios logísticos bem classificados em toda a Europa são 10-30% mais elevados do que os activos de qualidade inferior.
“Para muitos investidores, as credenciais de sustentabilidade de um activo em análise estão no topo da lista de critérios de avaliação pré-aquisição. Considera-se que os activos altamente certificados têm maior probabilidade de assegurar inquilinos agora e no futuro, proporcionar rendimentos de rendas mais elevados, minimizar o risco de períodos de desocupação e, consequentemente, reter valor. Ao revelar a forma como esta ênfase nas credenciais se está a traduzir em termos de preços e de rendas, a aposta na qualidade em logística é clara. Acreditamos que esta marca de qualidade irá persistir e amadurecer à medida que aumenta a pressão para garantir que os activos permaneçam transaccionáveis, tanto do ponto de vista do arrendamento como do investimento”, explica James Chapman, head of EMEA Capital Markets, da Cushman & Wakefield.
Embora a importância crescente das credenciais ambientais seja positiva para os proprietários de activos altamente classificados, os proprietários de edifícios antigos ou não classificados terão receio de ficar aquém das expectativas do mercado e correr o risco de os seus activos ficarem “parados” e expostos a desvalorizações.
“O desafio para os investidores e gestores de activos é como melhorar as credenciais de sustentabilidade dos edifícios existentes num cenário cada vez mais complexo. É crucial compreender o retorno que os componentes podem proporcionar, não só em termos de redução das emissões de carbono e da utilização de energia, mas também em termos de valor e rendimento dos activos e, de forma crítica, compreender como estes apoiam a descarbonização das empresas que os ocupam”, acrescenta Tim Crighton, head of EMEA Logistics & Industrial, Cushman & Wakefield.
Um pré-requisito financeiro em crescimento
A sustentabilidade está também a influenciar a capacidade de garantir financiamento para aquisições e melhorias de activos, uma consideração fundamental para os investidores. Para os credores, as características de sustentabilidade são cada vez mais um pré-requisito para a concessão de financiamento. Como resultado, existe um mercado vasto e activo de produtos específicos de financiamento sustentável, incluindo programas de concessão de crédito de grande dimensão.
Os mutuários podem aceder a taxas mais favoráveis para a aquisição ou desenvolvimento/modernização de activos para classificações mais elevadas, e a extensões dos limites de crédito (com base em rácios loan-to-value/LTV) para financiar despesas de capital destinadas a melhorar o desempenho sustentável dos activos.
“Uma visão futura da sustentabilidade está a catalisar a intenção e a actividade dos investidores neste momento. As normas de investimento já evoluíram para além das regras comerciais que foram introduzidas para estimular a acção sustentável. Os investidores estão a reconhecer que agir atempadamente é muitas vezes a melhor estratégia, para garantir que estão a cumprir e a exceder as expectativas do mercado e quaisquer alterações regulamentares iminentes”, conclui Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial and Retail Research, Cushman & Wakefield