Aniceto Viegas, CEO da Avenue
“A eficiência que conseguimos no Lumnia e no Sandwoods vamos aplicá-la daqui para a frente”
A aposta em projectos de grande escala permitiu-lhes testar soluções e ser pioneiros em matérias de consumos energéticos e hídricos, tendo alcançado a primeira certificação Aqua + para o seu projecto de habitação Sandwoods. E este é um ponto sem retorno. O mercado já não pode trabalhar de outra forma. A aposta passa por continuar a “testar soluções, medi-las e depois convertê-las” em realidade, com o objectivo de contribuir para a redução efectiva dos consumos dos edifícios
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(fotos: Frameit)
O caminho da Avenue fez-se através da habitação, em reabilitação ou construção nova. Mas numa área onde é preciso estar atento às necessidades do mercado, a estratégia levou o Grupo para o segmento de escritórios. E logo em grande escala, para “deixar a sua marca”. A aposta resultou e dois novos empreendimentos com escritórios e habitação, também em grande escala, vão arrancar já em 2024, confirmou Aniceto Viegas, CEO da Avenue em entrevista ao CONSTRUIR. Um será em Lisboa, outro no Porto, que marcará, também, a estreia no mercado de escritórios no Norte do País.
Estamos no Lumnia. Um dos projectos bandeira da Avenue. Em que fase de encontra o complexo de escritórios?
O edifício integra o Exeo Office Campus, que conta com três edifícios – o Lumnia, onde estamos, o Aura e o Echo, estes dois desenvolvidos em parceria com o BNP Paribas Real Estate.
O Lumnia é aquilo que chamamos um multitenant para ocupação de vários inquilinos e já está 100% colocado, sendo que alguns escritórios estão ainda em fase de obra de fit-out. Ou seja, neste momento o Exeo não tem um único metro quadrado disponível de escritórios, restando, apenas, disponíveis as duas lojas que integram este complexo.
Toda a dimensão das áreas e das especificações técnicas permite estar completamente alinhado com o padrão internacional e que ainda existe pouco no mercado. O Lumnia não é diferente de um edifício de escritórios em Paris ou em Londres, ou até Nova Iorque”
Tendo a Avenue um histórico de habitação e reabilitação, como é que surgiu a ideia do Exeo, que é não só um edifício de escritórios, mas um campus cuja dimensão marca a diferença?
Nós começámos a estudar este projecto em 2018 e ele arrancou no final de 2019. Na altura estávamos exclusivamente focados na reabilitação no centro da cidade de Lisboa e no Porto e o nosso trabalho é sempre complexo na medida em que tentamos projectar a três anos o que é que vai ser o mercado. Antecipar e tentar procurar onde vai estar a procura daqui a três anos e, naquela altura, em 2018, havia um nível de desocupação de escritórios extremamente baixo. Ou seja, havia uma escassez clara de escritórios no mercado e quase ninguém estava a olhar para esse segmento e ninguém estava a construir escritórios novos em Lisboa.
Havia inclusive edifícios de escritórios antigos que estavam a ser reconvertidos em habitação…
Exactamente. Havia o fenómeno contrário. E nós acreditámos que tínhamos aqui a oportunidade de poder fazer algo nesse segmento e a fazer queríamos fazer algo diferente e para precisávamos de escala. Obviamente que, a escala tem o seu risco, mas também nos permite ter a oportunidade de fazer algo diferente e mais arrojado. E Exeo vai nesse sentido.
O que distingue o Exeo de outros edifícios de escritórios?
É um campus, com uma escala extremamente difícil de encontrar, estamos integrados na zona por excelência para este segmento e queríamos aqui juntar os espaços interiores com os espaços exteriores. O Exeo tem a particularidade de ter quase 15 mil m2 de jardins, uma parte já está concluída e os outros ficarão em breve. E todos eles com uma temática.
No primeiro edifício, o Aura, temos o Central Garden, um jardim mais formal, para marcar a entrada do campus. Depois, passamos para um jardim rebaixado, que é o que fica entre o Lumnia e o Echo, que é um jardim com uma quota inferior, tem uma ponte pedonal que passa por cima e os colaboradores podem estar na parte de baixo almoçar, para estarem mais descontraídos. E, finalmente, teremos um anfiteatro natural, ao ar livre, propício a apresentações e eventos e que será o último jardim depois do Echo. E estes três jardins ligam os três edifícios e todo o movimento é feito pelo interior e não pelas ruas. Ou seja, permite que os colaboradores e os visitantes do campus passem pela parte central para ter esta vivência do Campus.
Depois temos toda a dimensão das áreas e das especificações técnicas, é um edifício moderno, completamente alinhado com o padrão internacional e que ainda existe pouco no mercado. O Lumnia não é diferente de um edifício de escritórios em Paris ou em Londres, ou até Nova Iorque. Inclusive este lobby com 12 metros de altura é extremamente difícil de se fazer. Pode ser visto quase como um desperdício de área, mas não é. A escala do edifício destes, de 30 mil m2, permite fazer isto.
A questão da sustentabilidade é também uma bandeira deste projecto, no sentido de cumprir com os requisitos mais exigentes a nível ambiental. Quais foram, neste caso, os principais desafios com que se depararam?
O que posso dizer é que num edifício de escritórios o elemento mais difícil de combater é a exposição solar. Como são edifícios naturalmente envidraçados, eles têm uma incidência solar muito grande nas fachadas e têm uma carga térmica muito importante no interior. Ou seja, as exposições solares a Sul optamos por laminas horizontais para tentar quebrar a incidência do sol no interior e a exposição a Poente já vamos para lâminas verticais, também para quebrar a exposição do sol que será mais baixo e com uma incidência mais na lateral e tentar com isso ter conforto.
Uma fachada a Norte não tem estas questões, mas se for a Nascente também tem de haver um jogo entre as verticais e as horizontais para tentar proteger o espaço. Este é o primeiro trabalho que deve ser feito. Depois a segunda dimensão são os consumos. E aí é necessário olhar para o edifício no seu todo, sejam ao nível dos consumos de energia, seja nos consumos de água.
Mais do que um desafio, o controlo dos consumos é hoje uma necessidade. Como se trabalhou essa vertente nestes edifícios?
Em relação aos consumos de energia é algo já mais comum e que se controla melhor e que tem a ver o nível de iluminação, de eficiência dos equipamentos. Ou seja, pensar que equipamentos é que teremos que ter e que sejam suficientemente eficientes para reduzir os consumos. E depois tentar ter produção de energia, essencialmente através da colocação de painéis fotovoltaicos nas coberturas. Neste aspecto, o Lumnia consegue que 10% das necessidades de energia das áreas comuns seja assegurada pela produção dos painéis fotovoltaicos. O que é bastante bom.
Em termos de certificação, no Lumnia optamos pelo LEED, no qual temos a LEED Gold e por acaso recebemos o certificado há muito pouco tempo o Lumnia conseguiu ter a pontuação mais elevada para um edifício de escritórios Excelent Core em Portugal na certificação LEED Gold. Nós conseguimos atingir um patamar bastante alto.
Consegue quantificar quanto este edifício consegue poupar em termos energéticos?
Esse cálculo é mais complexo nos edifícios de escritórios. Por um lado, temos as partes comuns e depois cada utilizador tem a sua responsabilidade. Apesar de ser uma gestão integrada no edifício, cada empresa tem patamares máximos que não pode ultrapassar, mas existe alguma liberdade na forma como gerem esses consumos. Além da questão energética, temos ainda outra dimensão que é a água. Muito pouca gente fala da água.
O Lumnia também já tem algumas especificidades nesse sentido?
Sim. Nós somos dos primeiros no mercado de escritórios a olhar para uma certificação que existe em Portugal e que é muito importante que é o Aqua +. Como tínhamos muita escala o que fizemos foi criar um depósito de água enterrado no subsolo, por isso não há evaporação, que recolhe as águas pluviais e este deposito tem 800 metros cúbicos, ou seja, estamos a falar de 800 mil litros de água que acumulamos e que pode ser utilizada principalmente na rega.
Neste caso conseguimos medir com mais precisão, mas quase 50% das necessidades de rega dos espaços verdes são assegurados por este depósito. Isto é o que é possível fazer quando temos um edifício com esta escala e dimensão.
O Sandwoods é o primeiro projecto com a certificação Aqua + classe hídrica A. E o que fizemos foi construir um depósito de água de 150 m3 para regas dos espaços exteriores. Em termos de consumos, medimos uma poupança por ano e por moradia de 700 m3 (700 mil litros). Se multiplicarmos isto por 45 moradias, estamos a falar de 32 milhões de litros que conseguimos poupar”
Sobre a importância dos consumos da água e sobre a certificação Aqua+ fizeram, igualmente, um grande investimento no empreendimento residencial Sandwoods, em Cascais…
Efectivamente, o Sandwoods, em Cascais, é o nosso benchmark, aquele projecto em que quisemos levar estas questões do consumo hídrico mais longe. São 40 moradias e mais 5 fracções onde levamos este exercício quase ao limite. Pensamos: O que é que podemos fazer de máximo em termos de sustentabilidade num projecto de habitação?
No fundo a testar soluções…
Exactamente. Testar soluções, medi-las e depois convertê-las. No Sandwoods a aposta foi nas dimensões da energia e do consumo de água e, também, na dimensão do bem-estar, que neste caso conseguimos com os cerca de 90 mil m2 de terreno em que construímos em cerca de 20 mil m2 e os 70 mil remanescentes são áreas verdes já existente, com pinhal.
Olhando para a dimensão da energia, para o consumo energético, o Sandwoods tem toda A+, não há uma única fracção que não tenha uma certificação A+ e quando estamos a falar do A+ é quase no limite máximo do que é possível fazer. Para ter uma ideia em termos de emissões, uma moradia terá uma emissão de 100kls de CO2 por ano, comparado com uma fracção de habitação reabilitada no centro da cidade de Lisboa que tenha uma certificação B, o que já não é mau na reabilitação, estamos a falar de uma emissão de CO2 de 1100 kls, ou seja, conseguimos 10x menos. Aqui é que percebemos até onde é que se conseguiu levar o exercício ao extremo.
No que diz respeito à certificação Aqua +, sendo este o primeiro projecto de escala com a certificação Aqua + classe hídrica A, o Sandwoods tem um depósito de água de 150 m3 para regas dos espaços exteriores, embora tenhamos ali uma floresta já bastante consolidada com necessidades relativamente baixas de água, mas pelo menos assegurar o máximo possível através da recuperação das águas pluviais. Em termos de consumos, medimos uma poupança por ano e por moradia de 700m3 (700 mil litros). Se multiplicarmos isto por 45 moradias estamos a falar de 32 milhões de litros que conseguimos poupar.
Mesmo que ocorra algum desvio mediante a utilização que cada pessoa fizer da sua casas as variações serão muito pequenas, isto porque nós temos equipamentos de baixo consumo.
Além do Exeo, que outros projectos vamos ter ainda este ano e qual o pipeline futuro?
Além da conclusão do Exeo, vamos, ainda, concluir mais dois projectos de habitação – o Villa Infante e o Bonjardim, no Porto (28 mil m2 no centro da cidade). Já o Sandwoods termina a construção no final do próximo ano.
Prevemos desenvolver 1300 fogos e 97 mil m2 de escritórios. Ou seja, para arrancar já no próximo ano, temos os dois edifícios de escritórios, um em Lisboa e outro no Porto. Estes serão no centro das cidades. de grande escala e estamos a falar de projectos mistos – residencial e escritórios. Só estes dois empreendimentos correspondem a 800 fogos e a 27 mil m2 de escritórios.
No caso da habitação ainda não conseguimos dar números muito precisos porque ainda estamos numa fase de licenciamento, mas será para construção nova, também, Lisboa e Porto e iremos manter-nos no segmento alto.
Qual o volume de negócios que alcançaram em 2023?
Estes números variam porque pode haver a entrega repentina de muitos projectos num ano e noutro estarmos mais em produção, mas em termos médios andamos sempre uma bitola de cerca de 100 milhões de euros de vendas por ano.
O 5º Porto, que foi finalizado há cerca de um ano, está 98% vendido, o Bonjardim está com cerca de 90% da sua colocação ao nivel da habitação, o Villa Infante está com uma taxa de 55% e o Sandwoods está com 100%.
E todos os novos projectos vão igualmente apresentar uma grande preocupação com a sustentabilidade e a eficiência?
Sim, claro. Aliás acho que o mercado já nem consegue abstrair-se dessa questão. A sustentabilidade tem que fazer parte de qualquer projecto imobiliário hoje em dia, independentemente do segmento onde nos situemos. É sempre possível fazer algo para melhorar a eficiência dos edifícios e as soluções que já existem no mercado permitem que estas sejam implementadas em qualquer segmento de mercado. O que é importante é tentarmos fazer experiências e aprender com essas experiências. E implementar essas soluções logo na fase de projecto.
Dentro destes dois ex-libris, o Lumnia e o Sandwoods, o que foi importante, é que testámos muito bem as soluções a implementar, sabemos que o que representa verdadeiramente uma poupança de consumos, para depois extrair esta experiência e aplicá-la daqui para a frente em projectos de maior escala. São ensinamentos que tentamos sempre aperfeiçoar e que é continuo. Não podemos ficar por aqui.
Pelo que percebi o projectos de escritórios que preveem para o Porto será o primeiro do Grupo nesta cidade. Como olham para as diferenças deste segmento no que diz respeito a Lisboa e Porto?
É curioso que hoje verifica-se que já não há assim tanta diferença neste mercado nestas duas cidades. E acho que se deve ao grande trabalho que o Porto tem feito e há que dizê-lo, tem sido um trabalho político, em que se procurou perceber o que é que as empresas precisam e trabalhar nesse sentido. A cidade do Porto passou de um mercado onde se transaccionava cerca de 20 a 25 mil m2 por ano para os 60 a 80 mil m2 de take up por ano, ganhando um verdadeiro lugar neste segmento.
E no que diz respeito às novas tendências em termos construtivos?
Obviamente que temos estado muito atentos. Sabemos que será uma tendência, até para reduzir custos e para termos uma menor incidência da mão de obra, que é uma das dificuldades do sector. Ao nível da pré-fabricação, começamos a ter elementos cada vez mais standardizados, como casas de banho ou cozinhas e carpintarias a ser construídas off-site. Isso interessa-nos e para os nossos próximos projectos estamos a ponderar efectivamente essa alternativa. Contudo, sabemos que para já, ainda não há capacidade de resposta em termos produção. Está a começar e o mercado vai nesse sentido.
