Prime Yield estima que investimento imobiliário em 2023 desça para níveis de 2015
Para a consultora é inevitável o arrefecimento do investimento imobiliário comercial em 2023. Para além da contratação do mercado, verifica-se ainda uma escassez de produto prime para aquisição em segmentos como os escritórios ou a logística, factores que posicionam a actividade em torno dos 2.500 M€
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A Prime Yield, parte da Gloval, acaba de divulgar a edição de 2023 do “Guia de Investimento para SOCIMIs e SIGIs”, no qual apresenta um balanço do desempenho dos mercados imobiliários português e espanhol em 2022. O documento, na sua terceira edição, é desenvolvido em parceria com a DLA Piper, disponibilizando, além das perspetivas de mercado e do ambiente económico, um enquadramento jurídico para a actividade dos REITs em ambos os países. No âmbito do mercado imobiliário, o estudo analisa o desempenho das cidades de Lisboa e Porto, Madrid e Barcelona, nos vários segmentos.
Relativamente a Portugal, o documento realça o bom momento do mercado imobiliário nacional, quer nas vertentes de investimento quer de ocupação nos segmentos residenciais e comerciais, ao longo de 2022. No investimento em imobiliário comercial, o ano somou 3.000 milhões de euros transaccionados, mais 36% do que no ano anterior, liderado pelos activos de escritórios (quota de 33% no montante investido) e pelos hotéis (30%), com destaque ainda para o imobiliário de retalho (20% do total). Na habitação, a Prime Yield antecipa um volume de fogos vendidos no país alinhado com o ano anterior, que ficou em 166.000 unidades, embora num crescimento expectável de pelo menos 10% no montante transaccionado dado o aumento do preço das casas. Nos escritórios, a ocupação teve um bom ano no Porto, com cerca de 57.000 m2 ocupados, e rompeu barreiras em Lisboa, onde o take-up anual ascendeu a mais de 270.000 m2.
“O comportamento do mercado imobiliário português em 2022 foi novamente muito positivo, refletindo a robustez de um sector que continua a ser um motor da economia. O facto de continuar a existir crescimento no investimento e de se atingirem níveis recorde nas vendas de habitação e na ocupação de escritórios já num contexto de agravamento das condições macroeconómicas é bem demonstrativo da resiliência deste mercado e da sua actratividade internacional”, começa por comentar Nelson Rêgo, CEO da Prime Yield.
Contudo, as perspectivas de uma nova deterioração no contexto económico em 2023 fazem antever um arrefecimento da actividade imobiliária este ano. No que concerne o investimento em imobiliário comercial, estima-se um volume de transacções na ordem dos 2.500 milhões de euros, montante em linha com a média anual desde 2015. A concretizar-se, tal volume apresenta uma redução de 17% face a 2022, quando foram transaccionados 3.000 milhões de euros, e de -29% face a 2018, o melhor ano de que há registo, quando o investimento neste tipo de imobiliário em Portugal ascendeu a 3.500 milhões de euros.
De acordo com a Prime Yield, é inevitável que a actividade de investimento imobiliário comercial abrande no contexto do contínuo aumento das taxas de juro, sendo este um factor que incrementa o custo do financiamento e que terá impacto no valor dos imóveis. Além disso, depois de cerca de cinco anos com volumes anuais próximos na ordem dos 3.000 milhões de euros, é de esperar uma natural contracção do mercado, ainda mais num contexto em que há escassez de produto prime para aquisição em segmentos como os escritórios ou a logística, especialmente. Assim, antecipa-se que as prime yields continuem a subir em 2023, reflexo da exigência dos investidores em aumentar a taxa de retorno dos seus investimentos na atual conjuntura.
“Ainda que possamos esperar um ritmo menos acelerado no incremento das taxas de juro devido à subida mais suave da inflação, a expetativa é de que os juros continuem a aumentar este ano. Isso vai ter um impacto direto no investimento imobiliário, pois aumenta o custo de capital e o custo de financiamento, levando naturalmente a um aumento das yields exigidas. Este é um fator determinante para que a atividade não prossiga com a trajetória de aceleração dos últimos anos. É expetável, assim, uma cautela acrescida dos investidores, ainda para mais numa conjuntura que é supranacional e afeta toda a Europa”, explica Nelson Rêgo
O responsável da Prime Yield defende que “não era de esperar que o imobiliário saísse incólume da turbulência económica, até porque a recta final de 2022 já deu sinais do impacto da conjuntura na actividade de investimento, de ocupação e de venda de habitação, com níveis, em geral, mais baixos do que no arranque do ano, quando este trimestre é habitualmente o período mais forte do ano”. Além disso, “temos de ver a quebra na actividade projectada para 2023 em comparação com anos excecionais, o que mais cedo ou mais tarde acabaria por resultar num abrandamento. Isto para dizer que um volume de investimento na ordem dos 2.500 milhões de euros continua a ser um reflexo de um mercado saudável, com bons fundamentais e que gera interesse dos investidores. Existe muita procura, mesmo que esta possa ser mais contida, e o mercado tem uma generalizada falta de oferta quer de produto para investimento quer para ocupação, o que vai continuar a sustentar os preços e as rendas mesmo no cenário de perda de poder de compra das famílias e da maior cautela dos investidores”, termina Nelson Rêgo.
No que se refere a Espanha, o “Guia de Investimento para SOCIMIs e SIGIs 2023” aponta um ano recorde com 17.500 milhões de euros de investimento em activos imobiliários comerciais, volume que fica mais de 40% acima do melhor ano de sempre, que foi 2019 (12.200 milhões de euros), e que supera em quase 60% as transacções de 2022. Em Espanha, os activos alternativos lideraram o investimento, com uma fatia de 31% do montante, no valor de 5.400 milhões de euros, e mais que duplicando a actividade face ao ano passado. Escritórios, hotéis e retalho geraram, cada um, cerca de 20% do volume de investimento contabilizado em 2022. Pelas mesmas razões de contraste face a um ano excecional, que neste caso estabeleceu mesmo um novo recorde, e de atravessarmos um período de turbulência económica, as expectativas para Espanha apontam igualmente para uma queda no volume de investimento e um reposicionamento alinhado com os melhores anos pré-Covid, em torno dos 12.000 milhões de euros.