O pacote legislativo conhecido como Simplex Urbanístico[1] introduziu significativas alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), com o principal objetivo de simplificar e agilizar os procedimentos urbanísticos, bem como de reduzir os custos associados ao licenciamento municipal de operações urbanísticas. Dessas alterações, destacam-se as referentes ao Pedido de Informação Prévia (PIP).

Este instrumento facultativo e (até agora) antecedente do procedimento de licenciamento ou de comunicação prévia tem sido um importante instrumento de segurança para os promotores, porquanto permite, a qualquer interessado, obter da parte do Município informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão.

Além de conferir segurança ao promotor antes de avançar com o investimento associado  ao procedimento de controlo prévio, na medida em que que vincula o município, durante um determinado prazo, na decisão desse procedimento, o PIP caracteriza-se pela sua flexibilidade e pela amplitude do seu conteúdo, podendo o particular efetuar um PIP “simples”  (sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística bem como condicionamentos aplicáveis) ou um PIP “qualificado” (de modo a que a informação do Município contemple aspetos detalhados e concretos do projeto).

Até agora, quando estivesse em causa um PIP qualificado ou referente a área sujeita a plano de pormenor ou a operação de loteamento, a informação prévia favorável tinha por efeito a sujeição da operação urbanística em causa ao regime da comunicação prévia, a efetuar nos exatos termos em que foi apreciada, dispensando a realização de novas consultas externas.

Com o Simplex do Urbanismo, as alterações introduzidas quanto aos efeitos da informação prévia favorável nessas situações (e ainda quando esteja em causa unidade de execução com determinadas características) transformam a própria natureza do PIP, que deixa de ser um procedimento antecedente do procedimento de controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia) para passar a ser, ele próprio, o procedimento de controlo prévio “final” e não prévio, isentando a operação urbanística em causa de qualquer subsequente procedimento de controlo prévio.

Com efeito, a obtenção de um PIP favorável naquelas situações não só permite ao interessado obter uma decisão administrativa constitutiva de direitos quanto à viabilidade da operação urbanística pretendida, como lhe permite avançar com a execução da operação urbanística, sem ter de submeter uma comunicação prévia ou um pedido de licenciamento. Ademais, é alargado o prazo de validade da informação prévia favorável de um para dois anos (com possibilidade de extensão por mais um ano, como já sucedia).

A alteração ao regime do PIP assume particular importância considerando que, com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico, deixa de ser possível o promotor escolher seguir o procedimento de licenciamento quando a operação urbanística está sujeita a comunicação prévia. Como é sabido, em projetos que envolvem um maior investimento, os promotores optavam muitas vezes pelo procedimento de licenciamento, ao invés de apresentar comunicação prévia, como forma de mitigar risco e responsabilidade através da obtenção de uma “validação” por parte da câmara municipal traduzida na prática de um ato administrativo (a licença). Por isso, com essa opção eliminada, este novo PIP vai certamente ganhar espaço a partir de 4 de março.

NOTA: Os Autores escrevem segundo o Novo Acordo Ortográfico

[1] Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.