As transações de ativos imobiliários incluem, por regra, uma fase pré-contratual de auditoria jurídica – a chamada Due Diligence – a qual tem por objetivo identificar eventuais contingências e riscos a considerar no âmbito da negociação, bem como evitar o surgimento posterior de “surpresas” desagradáveis. As Due Diligence desempenham, pois, um papel fundamental para decisões embasadas e mitigação de riscos.

Dependendo da complexidade do projeto de investimento, a Due Diligence, pode ser acompanhada de auditoria técnica, fiscal, ambiental, etc. De facto, o mercado imobiliário e os investidores responderam à crescente complexidade e efemeridade do enquadramento legal e regulamentar, investindo na antecipação dos riscos, recorrendo a equipas cada vez mais especializadas, procurando obter uma espécie de “raio X” do objeto da transação e, assim, obter maior segurança jurídica, transparência e acomodar contratualmente e, por vezes, até mesmo no preço, quaisquer riscos.

No âmbito da Due Diligence legal, é quase certo que do escopo de análise farão parte as matérias relacionadas com urbanismo. Neste âmbito, a análise tem como vertentes primordiais a identificação: (1) de eventuais ilicitudes de construções existentes, (2) de eventuais incompatibilidades entre os usos autorizados e aqueles para os quais o ativo é utilizado / se pretende utilizar, e, com especial relevância em negócios de development, (3) da viabilidade de implementação de um determinado projeto e, bem assim, dos caminhos procedimentais alternativos para a mesma (numa perspetiva prospetiva, com aferição de tempos e custos estimados).

Sendo preponderante nas vertentes (1) e (2), o papel da autorização de utilização não se esgota[va] nos temas de conformidade. Com efeito, a lei atribui(a) à autorização de utilização outros “papéis secundários”, mas, ainda assim, muito relevantes para o enredo de um exercício de Due Diligence (vg. na aferição do cumprimento de requisitos de construção, forma ou formalidades).

E agora?

Não obstante o advento do Simplex Urbanístico, designadamente a eliminação da autorização de utilização em determinados casos, não nos parece que devamos olhar para as linhas que antecedem como um epitáfio à autorização de utilização!

Parece-nos, com efeito, que a autorização de utilização continuará bastante presente no contexto dos exercícios de Due Diligence.

Com efeito, e não obstante a supressão da obrigação de apresentação da autorização de utilização nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos, o certo é que os investidores vão querer segurança jurídica no que respeita ao licenciamento dos imóveis construídos e licenciados antes do Simplex.

Assim, antevemos que as Due Diligence continuarão a incidir sobre a autorização de utilização na aferição (i) da legalidade de pré-existências, (ii) da compatibilidade de usos, (iii) dos pressupostos com base nos quais foram constituídas relações jurídicas anteriores, (iv) da responsabilidade pela execução de trabalhos, entre outras situações, parece-nos que continuaremos a cruzar-nos com a nossa velha conhecida autorização de utilização.

E por outro lado, quando o objeto da transação seja projeto em curso ou iniciado após 4 de março, novos elementos terão de ser equacionados no âmbito das Due Diligence e seremos confrontados com novos desafios na análise de riscos, desde logo cabendo às equipas legais e técnicas aferir do cumprimento do normativo legal, em particular a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis.

Estes são alguns dos desafios que se cumulam à existência de incongruências na legislação que será necessário corrigir, designadamente no que concerne aos “papéis secundários” da autorização de utilização, uma vez que o legislador não tratou de atualizar normas que fazem depender a validade de alguns atos ou negócios da existência de autorização de utilização.

Neste contexto, cremos, sai reforçada a necessidade de equipas de Due Diligence multidisciplinares e de um trabalho conjunto e complementar de equipas legais e equipas técnicas, e fica lançado o desafio relativo à cobertura de riscos na fase negocial.

Nota: Os autores escrevem segundo o Novo Acordo Ortográfico