Os fiscalistas são recorrentemente consultados sobre o tipo de despesas que são passíveis de dedução no momento de apurar a mais-valia tributável pela venda de imóveis – sobretudo nas situações em que não é possível usufruir do regime do reinvestimento aplicável à venda da habitação própria e permanente.

Nessas situações, efetivamente, a dedução destas despesas concorre para a determinação da mais-valia tributável e, consequentemente, será possível mitigar o imposto a pagar.

Assim, achamos útil revisitar este tema.

Segundo a alínea a) do n.º 1 do artigo 51.º do Código do IRS, para determinação da mais-valia tributável são considerados: “Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.”

Partindo deste preceito, torna-se evidente que existe um conjunto de despesas e encargos relacionados com a venda do imóvel que são aceites em sede de IRS e que podem contribuir significativamente para reduzir o imposto a pagar sobre a mais-valia.

A dificuldade surge em perceber que tipo de despesas e encargos podem ser aceites e como os comprovar.

Hoje em dia existe já um entendimento consolidado, tanto da doutrina como da jurisprudência, das despesas e encargos a considerar para este efeito, a título de exemplo:

• Encargos com certificados energéticos, que atualmente são de apresentação obrigatória aquando da venda;
• Despesas com comissões pagas às imobiliárias,
• Despesas com a aquisição do imóvel alienado, como custos com a escritura, registo predial e os impostos aplicáveis, ou seja, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS);
• Outras despesas com a valorização do imóvel. A este respeito, partilha-se aquele que tem sido o entendimento da Autoridade Tributária no que se refere, por exemplo, a ares condicionados ou sistemas solares fotovoltaicos que, embora valorizem o imóvel em relação aos demais, para o efeito apenas podem ser consideradas as despesas incorridas com a instalação destes equipamentos. O custo do próprio equipamento é desconsiderado dada a maior possibilidade de mobilidade deste tipo de equipamentos face a equipamentos encrustados;
• Indemnizações pagas a um inquilino para fazer cessar o contrato de arrendamento do imóvel em momento prévio à sua alienação.

Importa ainda reter que, apesar do Código do IRS não exigir nenhuma formalidade especial para comprovar os encargos e despesas incorridos com a valorização do imóvel, é necessário que todas as despesas e encargos estejam devidamente comprovadas e que se consiga demonstrar, por um lado, que os encargos foram efetivamente suportados com a valorização do imóvel em questão, e, por outro, que as despesas incorridas eram indissociáveis da alienação do bem imóvel.

Para o efeito, a prova documental da despesa deverá identificar o titular do imóvel e o vendedor ou prestador do serviço e respetivos números de contribuinte, o imóvel em concreto em que foi prestado o serviço ou aplicado o bem, o valor pago, e a data.

Sem estes elementos, a Autoridade Tributária pode, ao abrigo do princípio do inquisitório, exigir ao contribuinte provas adicionais e pode também efetuar as necessárias diligências tendentes a confirmar a afetação de tais pagamentos àquela finalidade.

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico