O pacote anunciado pelo governo contém alguns pontos positivos e outros muito negativos ou de aplicação bastante duvidosa. Como pontos positivos, destacaria a cedência de terrenos na esfera do Estado para projetos de arrendamento acessível por parte de privados; a disponibilização de imóveis do Estado em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação e a simplificação dos processos de licenciamento; a taxa de 6% de IVA ou a isenção de IMI ou IMT para projetos de arrendamento acessível.

No entanto, penso que se poderia ter ido mais longe no que diz respeito à fiscalidade (IVA a 0%, por exemplo); no que diz respeito à cedência de terrenos na esfera do Estado, não fica claro que imóveis serão estes (vão incluir imóveis afetos a instalações militares e que estão localizados no centro das cidades?) e no que diz respeito aos licenciamentos, não chega o termo de responsabilidade dos projetistas ou juros de mora por incumprimento dos prazos, é necessário criar processos rápidos, desburocratizados, uniformizados e transparentes.

Relativamente à proposta que o Estado faz para arrendar casas a privados, acho que apenas faria sentido se fossem considerados edifícios inteiros, novos ou reabilitados e com contratos de longo prazo. Esta medida poderia ter sido conjugada com uma medida de fiscalidade mais agressiva, ou seja, com uma redução significativa de impostos.

Um dos pontos mais negativo deste pacote está na transferência para habitação das casas em alojamento local e na contribuição extraordinária sobre o mesmo: mais uma vez estamos a mudar as regras a meio do jogo, mostrando um desrespeito total por quem realizou estes investimentos e tem neles a sua atividade profissional e rendimento.

Além disso, não são estas casas que vão resolver o problema da falta de habitação em Portugal, uma vez que é preciso um estímulo muito maior à criação de um mercado de arrendamento em larga escala, nomeadamente na construção nova.

Acabar com os Vistos Gold, que tanto investimento tem trazido para Portugal e tanto emprego têm criado é, lamentavelmente, uma medida sem sentido. Em 2022 foram atribuídas 1281 autorizações de residência para o investimento (ARI), num ano em que se venderam cerca de 170.000 casas, o que representa menos de 1% das casas vendidas.

Outra medida que é muito negativa e que me parece que está a passar despercebida é a “garantia de renda justa em novos contratos” que não permite que a renda dos novos contratos seja superior a 2% à renda anterior. O que se faz relativamente às chamadas “rendas antigas”, que, como se sabe, são muitíssimo inferiores às rendas de mercado? Veja-se este exemplo: Se um pequeno proprietário particular tiver um contrato de renda antiga que acaba, não poderá fazer um contrato novo com uma renda em sintonia com o mercado? Se assim for, é manifestamente descabido. É triste que muitas destas medidas apareçam agora num tom populista e quase de “salvação da situação atual”, quando o governo se demitiu por completo nos últimos anos (autarquias incluídas) de contribuir de forma clara e decisiva para o aumento da oferta da habitação, quer no mercado de venda, quer no de arrendamento. Portugal é um dos países com menor penetração de habitação social da Europa, os licenciamentos são um pesadelo em qualquer parte do país, mas principalmente em Lisboa, e o Estado não conseguiu criar programas de renda acessível, num regime de parceria público-privada, que realmente fosse atrativo para os promotores e investidores imobiliários.

Por toda a Europa há um verdadeiro mercado de arrendamento, onde os edifícios são propriedade de fundos de pensões ou seguradoras, e esses investidores estão disponíveis para vir para Portugal com o objetivo de desenvolver habitação acessível. Contudo, necessitam de estímulos básicos como uma legislação favorável, lógica e que não esteja sempre a mudar.

O Estado também foi permissivo e permitiu que as famílias se endividassem com taxa variável numa altura em que as taxas de juro estavam a zero ou negativas, criando a ilusão de que essa situação era a normal e evitando alertas ou algum tipo de regulação. Deveriam ter existido medidas no sentido de incentivar as famílias a fixar a taxa, para evitar a situação atual.

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico