The Edge Group: Projectos de Norte a Sul marcam os próximos anos
Consideram-se um investidor tradicional, mas gostam de andar contra a corrente e antecipar tendências. Actuam em áreas muito diferentes, mas é no imobiliário que se encontram mais de 50% dos seus activos. O próximo projecto a arrancar ainda este ano é o Forte Center
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A entrevista ao CONSTRUIR decorreu no Espaço Amoreiras, um dos primeiros espaços comerciais a serem transformados em escritórios. Um conceito inovador com a marca do The Edge Group. José Luís Pinto Basto, CEO da empresa, falou dos recentes projectos imobiliários que estão a desenvolver. Habitação, serviços, escritórios, hotelaria e até turismo residencial são o foco para os próximos anos.
O The Edge Group tem já 15 anos. Como é que surgiu?
Sempre tive um gosto especial por arquitectura e imobiliário, mas a minha formação é informática e enquanto empreendedor foi também aí que comecei, isto até finais dos anos 90. Em 2002, criei o The Edge Group em conjunto com os antigos accionistas da Bento Pedroso construções que, depois, foi comprada pela Odebrecht. Esta parceria durou três anos, tendo eu comprado, amigavelmente, a parte deles, mas como já tinha o ‘bichinho’ do imobiliário continuei, de certa forma, ligado a essa área até 2006. Nessa altura, o engenheiro Miguel Paes do Amaral, que tinha acabado de vender a Media Capital e que sempre esteve ligado ao imobiliário – é, inclusive, um dos fundadores da associação dos promotores imobiliários- interessou-se pelo The Edge Group e por aquilo que estávamos a fazer. Nessa altura partimos para uma holding, ou melhor, uma sub-holding digamos, também 50/50. Obviamente ganhamos uma capacidade de investimento e de crescimento que não tínhamos tido até aí e, numa fase inicial, até nos obrigou a focar muito mais no imobiliário que nas outras áreas, mas que permitiu sempre que desenvolvêssemos esta área do empreendedorismo e de alto risco e que é uma área muito presente no nosso ADN.
No que diz respeito à promoção imobiliária estão mais ligados aos escritórios e comércio?
Não, temos uma equipa que nos permite ser muito transversais e com conhecimento em qualquer uma das áreas. Não temos nenhuma preferência especial por alguma das áreas. Pelo contrário, temos vocação e know-how para fazer qualquer uma. A nossa actuação tem sido mais condicionada pela procura do mercado e pelas oportunidades que têm surgido. Efectivamente, gostamos de olhar para onde os outros não estão a olhar. Não vamos atrás de modas, tentamos até antecipar tendências e ser os primeiros a fazer algumas coisas ou quando todos estão a olhar para a direita, nós olhamos para a esquerda, e se calhar também daí o nome ‘the edge’, somos um pouco fora da caixa e acho que até o edifício onde nos encontramos é um exemplo disso. O Espaço Amoreiras era um centro comercial que esteve fechado durante cinco anos e não há promotor imobiliário no País que não tenha olhado para isto. Mas toda a gente olhava apenas numa perspectiva de retalho, falou-se numa serie de hipóteses – um centro comercial temático ou de marcas de luxo. Acabámos por transformá-lo num centro de escritórios.
Embora existam casos pontuais, esta é uma tendência que só mais recentemente tem vindo a acentuar-se devido à falta de espaços de escritórios…
No fundo, isso prende-se com uma transformação. Como se sabe, durante a crise o mercado esteve parado em quase todas as áreas. Deixou de haver investimento imobiliário e a procura também esteve bastante contraída. Mas, essencialmente, deveu-se ao facto do sector financeiro, do qual o imobiliário é muito dependente, estar descapitalizado e até com aversão ao imobiliário. Quando se deu a retoma foi, inicialmente, no sector residencial. Mais tarde, com os novos centros de competências que se instalaram em Portugal, veio uma vaga de novas empresas que procuravam espaços e, por outro lado, houve uma necessidade das empresas modernizarem as suas instalações. Como não havia esses espaços e o pouco stock existente estava a ser transformado em habitação criamos uma situação que se vive hoje sem espaços, principalmente para grandes empresas. Nós antecipamos um pouco que isso ia acontecer. Muitas vezes a dificuldade é, havendo a pressão do imobiliário residencial, que atinge valores por metro quadrado que os escritórios não atingem, há um custo de oportunidade nos edifícios que são convertíveis em habitação e por isso é difícil encontrar edifícios para transformar em escritórios. Dai esta oportunidade de transformar espaços ou centros comerciais em escritórios.
Foi isso que aconteceu àquele espaço?
Foi isso que aconteceu por exemplo aqui no Espaço Amoreiras, que por estar praticamente ao lado das Amoreiras que tem uma clientela já fidelizada não fazia sentido replicar o mesmo conceito aqui ao lado e foi o mesmo que aconteceu com as Twin Tower, que na confluência de três grandes centros comerciais e muito fortes: as Amoreiras, o El Corte Inglês e o Colombo.
E para quando podemos ter o novo espaço de escritórios?
Neste momento, o futuro 7Rios está em obras e deverá inaugurar em Junho deste ano. A obra do Leap Center, que é um centro especifico para pequenas empresas que também temos no Espaço Amoreiras, deverá arrancar um pouco mais tarde, em Setembro. O investimento total, entre a compra do edifício e a remodelação rondará os 20 milhões de euros.
Vamos ter escritórios e comércio no mesmo espaço?
A ideia é criar um ecossistema que seja quase auto-suficiente, em que as pessoas que trabalham aqui possam também tomar o pequeno almoço, almoçar, ir ao ginásio, ter eventos culturais, entre outros. Como uma pequena aldeia. E a ideia passa também por juntar no mesmo espaço empresas corporativas de maior dimensão com pequenas empresas, como startups ou sistema de coworking, muito ligadas ao empreendedorismo e tecnologia. O conceito que conseguimos replicar no Espaço Amoreiras é o que queremos replicar noutros casos como no 7Rios.
Recentemente, lançaram dois novos edifícios de escritórios na 24 de Julho, em Lisboa…
O edifício D. Luís I foi vendido à Rockspring por 29 milhões de euros, embora tenhamos ficado com o Leap Center aí instalado, que acabou por ser ocupado por uma única empresa, com o Rooftop, para o qual estamos a desenvolver um conceito de restauração e bar a abrir ainda este ano, e com a gestão do parque de estacionamento. No outro edifício da 24 de Julho, o inquilino está a terminar a obra e assim que concluir vamos vender também à Rockspring, pelo montante de 25 milhões de euros.
E porque não manter os edifícios sob a vossa gestão? Ou não é esse o vosso core business?
Não, também é. Este onde estamos o Espaço Amoreiras é nosso e o das Twin Towers também não tencionamos vender. Nós sempre tivermos uma politica, que não foi inventada por nós, de que as empresas que melhor resistem aos ciclos económicos são aquelas que têm um bom balanço entre activos de rendimentos e activos de desenvolvimento. Os activos de rendimentos são aqueles que geram cashflow
Têm conseguido até agora fazer esse equilíbrio?
Nós estruturamos sempre os nossos projectos financeiramente e é uma das coisas que nos define e que nós fazemos bem. Nós conseguimos fazê-lo de forma a serem sustentáveis no longo prazo e de forma a não nos deixar numa posição fragilizada. Quando fazemos os projectos tentamos logo financiá-los a 20 ou 30 anos e desta forma quem escolhe o momento de saída somos nós e não estamos pressionados pela estrutura de capitais, seja pela parte da divida seja pela parte do equity.
Têm também outros projectos já anunciados mas que acabaram por não ser desenvolvidos. Há novidades para esses projectos?
Em relação ao Forte Center, junto ao Nó de Carnaxide / Linda-a-Velha, demoramos algum tempo a licenciar o projecto devido à sua complexidade. Posso-lhe dizer que já levantamos a licença de construção, portanto vai ser o nosso próximo grande projecto. Estamos a falar de 42 mil m2 de construção e que vai arrancar ainda este ano.
O projecto de Setúbal sofreu alterações ao longo do tempo mas vai avançar. Nós chegamos a ter uma parceria com a Sonae para desenvolvimento de um centro comercial, antes de aparecer o Alegro. O Grupo Auchan era talvez o que tinha maiores dificuldades a nível urbanístico de adaptação do projecto mas foram os que conseguiram resolver isso mais rapidamente e avançaram. Portanto, tendo avançado um dos projectos acabou por inviabilizar os outros porque a procura naquela zona também acaba por ser limitada e Setúbal ficou com uma boa oferta e absorveu as necessidades que existiam naquela cidade.
Então o Setúbal Center vai ser reestruturado?
Já redefinimos novos usos. Vai ser um espaço com comércio, serviços e habitação e está em processo de licenciamento. Nós acreditamos que com a pressão que tem havido pela procura de habitação em Lisboa, com o aumento dos preços, a população vai começar a procurar habitação na periferia. Nós achamos que Setúbal é uma cidade que oferece excelentes condições de vida e está perto de Lisboa e que está a crescer naturalmente. Por outro lado, temos cada vez mais estrangeiros que optam por viver em Portugal e a procurarem cidades periféricas e fora das grandes cidades. Setúbal é uma cidade pacata mas com uma óptima dimensão humana, com uma grande proximidade ao Rio e às praias. Para os estrangeiros, que não têm qualquer tipo de estigma, que não têm uma visão mais industrial como por vezes nós temos, aquela é de facto uma cidade de eleição para este mercado.
De que forma é que este projecto vai fazer a diferença?
Acreditamos que o projecto de Setúbal vai ser muito diferenciador ao nível da habitação e do que existe em hoje naquela cidade. Queremos chegar ao mercado com um produto que neste momento não existe e que vai direccionar-se para um segmento mais alto. As acessibilidades são óptimas, está muito perto da entrada da cidade e muito perto do Alegro. A própria dimensão do projecto e as zonas comuns que estão previstas no projecto vão permitir uma diferenciação e uma vivência do próprio condomínio, que na realidade são um conjunto de edifícios, que vai ter uma área central comum ajardinada muito simpática e sem igual na região. Estamos a falar de quase 30 mil m2 de construção e de um investimento acima dos 30 mil milhões de euros.
E o Norte Center?
O Norte Center já não vai avançar. Nós tínhamos para aquele projecto uma parceria com a Mota-Engil, que ia ali construir a sua sede e que ia ser uma grande e importante âncora. Entretanto, a construtora desistiu dessa opção e depois disso ainda aguentámos o projecto durante algum tempo sem ter essa âncora que era, por si só, fundamental. Por outro lado, não posso deixar de referir que também tivemos algumas dificuldades de aprovação do projecto por parte da Câmara Municipal de Matosinhos, ainda no tempo do presidente Guilherme Pinto, em que houve uma série de situações em que nunca se chegou a entendimento. Portanto. sem a âncora da Mota-Engil e com estas dificuldades de aprovação vimo-nos obrigados a dar prioridade a outros projectos.
E a vossa parceria com a Mota-Engil ficou por aí?
Não, inclusivé acabamos por nos envolver num outro projecto para a Mota-Engil também, nuns terrenos em Alverca, que está em fase de licenciamento mas ainda não tem nome. É um masterplan com alguma dimensão. Terá comércio, logística, hotelaria e uma componente grande escritórios que acreditamos também se irá desenvolver naquela periferia de Lisboa. Ou seja, se já temos o Corredor Oeste, aquele acaba por ser o Corredor Norte.
Mas mantêm o vosso interesse no norte do Pais?
Embora o Norte Center já não vá avançar, continuamos a apostar no Norte e temos já previsto um outro grande projecto no Grande Porto, do qual não posso ainda falar porque temos um Memoradum of Understhading (MoU) assinado e que é talvez o maior projecto na zona do Grande Porto, com cerca de 100 mil m2, que é um projecto misto de habitação, serviços e hotelaria. Para este projecto temos também como parceiros um fundo internacional muito conhecido, que também não posso ainda divulgar. É um projecto de grandes dimensões mas que irá localizar numa zona muito mais central e mais madura e que vai acabar por ser o nosso primeiro projecto imobiliário no Norte do País.
A maior parte dos vossos novos projectos inclui uma componente de turismo. O grupo já teve outros projectos nestas áreas?
Ao nível do turismo já tivémos em 2010 uma parceria com a família Machaz, nos hotéis Memmo. É uma área com a qual nos identificamos. Não somos operadores, mas juntamo-nos a quem sabe do negócio. Por exemplo, para o Forte Center, que também vai ter hotel, já temos um acordo com o Marriot para exploração da unidade hoteleira.
E ao nível da turismo residencial existe interesse?
Estamos também a desenvolver na Comporta um projecto de turismo residencial, que na realidade é a expansão do hotel Sublime Comporta. Nós somos proprietários há já alguns anos do terreno em frente ao Sublime e chegamos a um acordo com os seus proprietários para fazer mais 45 casas e o projecto já esta aprovado. Irá chamar-se Sublime Comporta Residence.
Já há alguma data para o inicio das obras ?
Nós não temos a licença de construção ainda porque temos o PIP aprovado e estamos agora a entregar os projectos de especialidades, mas vai arrancar seguramente ainda este ano.
Referiu que o Grupo fugia um pouco das tendências. Isso quer dizer que a reabilitação para habitação não é uma área que vos atraia?
Não o fazemos apenas pela razão da dimensão dos projectos, fruto da própria localização onde se inserem. O nosso core business passa por projectos com alguma dimensão, com áreas superiores a 10 mil m2. Além disso se não o fizemos até aqui, agora que os preços estão proibitivos não iremos fazer com toda a certeza. Nós somos investidores muito conservadores. Podemos parecer por vezes, pela forma como actuamos ou como fazemos projectos um “out of the box” e que arriscamos muito, mas não.
Em que sentido?
Gostamos de antecipar necessidades e tendências, mas somos conversadores na forma como abordamos os projectos sem arriscarmos demasiado. Sabemos que com o tempo que leva um projecto a aprovar até chegar ao mercado muitas vezes passam-se anos, até porque temos sempre que ter em conta uma componente que não é controlada que é a parte do licenciamento que passa por diversas entidades públicas. Neste sentido, nos temos que acautelar no momento da compra de um terreno todas as adversidades que podem acontecer, nomeadamente o ciclo económico. É normal, e connosco também já aconteceu, existirem projectos que não avançam porque não existe financiamento. Ou as empresas se conseguem auto financiar de forma a ultrapassar um ciclo de crise ou então esse activo vai parar a um banco. Como somos conservadores isso nunca nos aconteceu porque entramos sempre em projectos para os quais nos sentimos confortáveis.
Como vê a reabilitação que tem sido feita no centro das cidades? Acha que vai levar a uma descaracterização das mesmas?
Na minha opinião, o que tem acontecido é o melhor que podia acontecer a Portugal por todas as razões. Nós de facto passamos por uma fase muito deprimida da economia e até de confiança de investimento por parte dos empresários e esta retoma que surge por via de um conjunto de várias politicas que foram introduzidas pelo Governo anterior e também por este, no sentido de favorecer o investimento e os benefícios fiscais para residentes estrangeiros, assim como o programa Golden Visa. Também beneficiamos com a questão da (in)segurança nos outros países.
De facto, estamos a viver um momento sem precedentes e como costumo dizer temos que surfar esta onda e esperemos que venha para ficar. Principalmente a questão dos residentes estrangeiros penso que vai continuar durante muito e muitos anos, porque isto é um fenómeno que passa de boca em boca e Portugal tem os ingredientes certos.
Mas coloca-se a questão do preço por metro quadrado. Vai haver um equilíbrio?
Sim, os mercados respondem à procura e os preços não podem subir indefinidamente e tendem a equilibrar-se. É uma questão de tempo. No inicio os preços mais baixos atraíram muitos investidores e levou ao aumento dos preços. Agora, existem tantos projectos em desenvolvimento e mais em pipeline para as zonas históricas que os valores vão acabar por nivelar. A oferta vai encontrar-se com a procura e nesse momento os preços estabilizam e se a oferta ultrapassar a procura poderá até haver uma descida, uma correcção dos preços.
E o fantasma da ‘bolha’ imobiliária?
Não prevejo, sinceramente, nenhuma bolha. Não acho que esta retoma do mercado imobiliário seja especulativa, pelo contrário acho que é sustentável porque parece-me ser uma procura que é consistente e sólida e que perdurará no tempo. Não acho que Portugal vá ser invadido por estrangeiros, mas acredito que desde que haja essa procura a economia vai continuar dinâmica e as cidades ganham massa crítica e isto reflecte-se em todas as áreas da economia, não só no turismo.
Entramos num ciclo virtuoso, temos gente suficiente para justificar novos investimentos e com qualidade, o que faz com toda a cidade se torne mais atractiva e uma cidade mais atractiva traz mais pessoas ainda.
Então como vão ser os centros das cidades no futuro?
Provavelmente os apartamentos vão diminuir e vão surgir novos conceitos, que já estão a surgir, com áreas privadas mais pequenas e áreas comuns maiores, como o co-living para jovens trabalhadores e jovens que vêm de outros países para trabalharem nas novas empresas que agora estão a vir para Portugal. Esses fenómenos vão acontecer e é a resposta natural a essas preocupações. Todas as outras cidades sobreviveram a esses fenómenos e nós não seremos diferentes.
