Mexto diversifica estratégia e direcciona investimentos para Sul
Depois de obra feita no sector da reabilitação, que mantém ainda com alguns projectos em Lisboa, o futuro da Mexto passa agora, também, pelo turismo residencial. Meco, Melides e Monte Gordo são as novas localizações. Projectos já estão incluídos no plano de investimentos avaliado em 240 M€
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Tomas Suter, senior advisor & partner da Mexto Property Investment
(NOTA: Entrevista revista após publicação)
Pensado para o segmento premium, onde o antigo se encontra com o contemporâneo, o empreendimento Rodrigo da Fonseca foi o cenário escolhido para abordar os projectos da Mexto e a sua estratégia de negócio. Ao CONSTRUIR, Tomas Suter, senior advisor & partner da Mexto Property Investment, revelou que, embora mantenham o core business na reabilitação de luxo, 2024 irá marcar uma importante mudança na estratégia da promotora. Com o mercado do turismo residencial em crescimento, a empresa pretende alargar o seu investimento para três grandes projectos a desenvolver neste segmento. A parceria com branded residences é, também, um dos objectivos.
Antes de começarmos a nossa conversa, gostaria de saber como é que o Thomas veio parar esta área? Como foi o seu percurso até aqui?
Eu sou suíço e italiano, a minha mãe é italiana, o meu pai é suíço, mas eu nasci e cresci na Suíça, em Zurique, na parte alemã. Fiz lá o meu percurso escolar e estudei Economia também em Zurique. Entretanto, durante os estudos, comecei a trabalhar no sector financeiro, como bancos, asset managers, home managers e aí continuei. Em 2012, tive uma oportunidade, um trabalho muito interessante para um investidor alemão. O negócio assentava em investimentos imobiliários, mas não era promoção, nem construção, mas sim financiamento de projectos imobiliários, com foco na Alemanha, na Suíça e na Áustria.
Nessa altura, comecei a aprender e a gostar muito deste sector, porque entendo que é algo muito diferente de trabalhar só em números. Trabalhar para um projecto imobiliário, não é só a parte de financiamento, porque depois consegue-se ver o resultado final. Temos o lado visível do nosso trabalho e pensamos que contribuímos um pouco para realizar um projecto.
Entretanto, a empresa teve um crescimento muito impressionante e foi vendida a uma outra empresa cotada em bolsa, em Frankfurt. Para mim, era o momento certo para sair e aceitar um novo desafio. Em paralelo, já antes de eu sair dessa empresa, tínhamos começado a olhar para o mercado português, porque um dos nossos sócios é de origem portuguesa, então tive sempre essa ligação.
Ainda na Suíça?
Sim, na Suíça. Desde 2012 ou 2013 que ele nos tentava convencer a investir em Portugal, mas ainda era muito cedo, porque foi pouco depois da crise. Por isso, só começámos a investir em Portugal em 2017.
Nessa altura, foi quando começou o boom da reabilitação…
Exactamente. Começámos com a aquisição do primeiro prédio algures em 2018.
Como é que têm sido, então, estes últimos anos? Que balanço fazem deste vosso percurso?
O balanço é muito positivo. Com muitos desafios, muitos ‘ups and downs’, como é normal. No início não acreditámos, mas muita gente nos avisou que com a burocracia e com o licenciamento ia ser muito complicado. Por um lado, já temos muitos sucessos e com os quais comprovámos que conseguimos fazer coisas rápidas, mas, por outro, temos projectos que estão há cinco anos na Câmara para aprovação.
Acredito que em Portugal o mercado é muito diferente da Suíça…
Muito diferente. Eu gosto de dizer que não é que na Suíça se aprove um projecto muito mais rápido ou muito mais facilmente. Não, porque o mercado na Suíça também é um mercado muito controlado, muito pequenino, mas acho que a diferença é que temos uma comunicação mais fácil com as entidades. As entidades estão organizadas de uma maneira mais eficaz e parece que estamos a trabalhar com qualquer outra empresa do sector privado. Mas aqui sentimos o verdadeiro significado de ‘sector público’. Esta é a grande diferença.
Qual a maior dificuldade?
Cada câmara tem a sua forma de trabalhar e quando chegámos foi muito complicado. Arrancámos a operação em Portugal quase do zero, com nenhum conhecimento nessa área. A nossa vantagem é que temos um network muito grande e fomos conseguindo o apoio e a informação necessários. Nós queríamos fazer tudo bem, dentro das regras, trabalhámos em conjunto com os arquitectos para cada projecto. E acho que conseguimos fazer um bom trabalho. Tenho muito orgulho do que conseguimos fazer em tão pouco tempo.
Pelo que tenho verificado, há uma dinâmica muito particular na vossa carteira de empreendimentos. Tanto têm projectos em desenvolvimento, como têm alguns que foram vendidos. É uma estratégia?
Exactamente. Para um promotor e investidor é sempre um mix dos dois. Quando compramos um activo, é sempre com a perspectiva de o fazer até o final. Mas é normal, é natural que, no decorrer do desenvolvimento de um projecto, possa acontecer essa mudança na estratégia se nos apresentarem uma boa proposta
Em que situações é que isso pode acontecer?
Sobretudo prédios que nós comprámos numa determinada altura por um determinado preço e, depois, com as variações de mercado, há uma considerável valorização e aí pode representar uma oportunidade. De qualquer modo, ao vendermos um imóvel com o projecto já aprovado, por exemplo, sentimos que temos ali uma parte também nossa, do nosso trabalho, porque o conceito é nosso.
Falando de investimento, é possível quantificar quanto já investiram em Portugal?
Desde o arranque da Mexto contabilizamos um investimento total de cerca de 240 milhões de euros.
E está dentro da expectativa que vocês tinham planeado?
Sim. Podia ter sido mais, mas também depois é sempre a questão…digamos, de timing, não é? Precisamos dos fundos e precisamos também das oportunidades.
Sentem que já perderam algum negócio por causa dessa questão?
Provavelmente. Sobretudo porque os prazos praticados são sempre muito longos. Perdemos negócios no sentido em que os investidores não conseguiram identificar a atractividade de algumas coisas que nós apresentámos.
Então, neste momento quantos projetos ou quantos empreendimentos é que vocês têm em desenvolvimento?
Em construção, neste momento, temos dois, que estamos a acabar: o O’Living e o Mason Eduardo Coelho. Estão ambos numa fase final da construção e esperamos que até ao Verão estejam concluídos. E, entretanto, temos mais seis projectos em fase de licenciamento. Alguns estão muito perto do início da construção, outros ainda vão demorar um pouco mais. E temos dois já concluídos, este onde estamos, o Rodrigo da Fonseca e o Avencas, que foi o primeiro a ficar terminado.
Em termos de público-alvo, de segmento, a vossa estratégia tem sido mais ou menos a mesma…
Verdade. Para nós é muito importante manter sempre o foco no segmento de luxo e de reabilitação, em zonas muito boas dentro da cidade. E isso é algo que vamos continuar a fazer.
Curiosamente, lançaram-se num projecto completamente diferente, o O’Living, que além de ser construção nova, também é para um tipo de cliente diferente….
Foi uma aposta diferente de tudo o que já tínhamos feito. E que teve como intenção diversificar um pouco o nosso investimento, colocar no mercado produto para o mercado nacional. Sentimos que também temos essa obrigação.
Qual o balanço?
Estamos muito felizes porque no O’living, mais ou menos 90% são compradores nacionais. Famílias portuguesas, pais que compram para filhos. Estamos muito satisfeitos porque no início tivemos algum receio de que pudesse não resultar. Houve um conjunto de factores com que tivemos de lidar, desde logo porque se trata de uma escala completamente diferente. Aqui falamos de 86 apartamentos e na reabilitação estamos a falar entre cinco e 10 apartamentos.
Temos dois que estamos a acabar a construção e temos mais seis projectos que estão, alguns em já em construção, outros a aguardar licenças.
Não querendo entrar no detalhe de cada projecto, posso dizer que temos, no geral, três projectos em Lisboa na área da reabilitação.
E, pela primeira vez, estamos a apostar em projectos de maior dimensão fora da Grande Lisboa. Temos um projecto em desenvolvimento em Melides, é um empreendimento turístico e outro também muito grande no Algarve e outro no Meco, a 30 minutos de Lisboa.
Estão, então, a explorar outros mercados e outras opções, é isso?
Sim. Actualmente, já é cada vez mais difícil encontrar boas oportunidades dentro da cidade e as que temos identificado estão a preços muito altos, o que torna difícil tornar esses investimentos rentáveis ou atractivos.
Houve aquele boom, não é?
Exacto. Mas agora espero que o mercado se vá ajustar um pouco, porque acho que ainda existem tantos prédios em Lisboa que poderiam resultar em operações interessantes. Só que os preços são proibitivos. Os proprietários perceberam, nos últimos anos, que podiam ganhar muito com este tipo de imóveis em localizações do centro e começaram a subir os preços, achando que podem pedir o que querem.
Esses novos projectos mais virados para o turismo são completamente diferentes do que fizeram até ao momento. É uma estratégia para o futuro?
É uma estratégia, embora mantenhamos o nosso ‘fio condutor’ que é a reabilitação. Vamos iniciar brevemente a construção do empreendimento Castilho 3. E, neste âmbito, temos também um na Graça e outros dois mais pequenos na Ajuda. Estes dois últimos fazem parte de um terreno maior que compramos e para onde também prevemos fazer um empreendimento com cerca de 50 apartamentos. Mas esta fase não será para já. É um daqueles em que estamos há quase cinco anos a aguardar licença.
Nesse caso o Simplex será positivo?
Vamos ver. Temos uma grande expectativa. Mas acho que pode ser positivo, pelo menos no que diz respeito ao arranque das obras. Contudo, há ainda muitos pormenores por esclarecer. Tenho falado com alguns promotores que acreditam que, de certa forma, vem melhorar ou, pelo menos, não vem complicar. Há também a questão dos bancos que vão ter de se adaptar a uma nova realidade.
Pelo menos podem começar os projectos ou podem ir avançando com os projectos. Mesmo com as questões do licenciamento, não conseguindo aquele prazo que eles dão…entre 150 a 180 dias e, em casos em que os projectos ultrapassam os cinco mil metros quadrados são 200 dias, o máximo. Mesmo assim, sabemos que 200 dias é o máximo e, portanto, conseguimos planear. Neste momento, não sabemos se são 200, 300 ou 600…
Mas com o projecto que têm para Melides pretendem aproveitar as sinergias que agora se criaram com o projecto da Comporta?
Sim, mas é mais na Serra de Grândola, numa área mais interior, a 20 minutos da praia. São 10 casas, com aproximadamente 500 m2 cada uma e com terrenos entre dois a três hectares. Privacidade total. Neste espaço vamos ter, ainda, um hotel, que vai ser operado por outra empresa, porque não é o nosso core. Neste projecto estamos a trabalhar em parceria com uns sócios que irão ser responsáveis pela componente hoteleira e a Mexto fará a componente residencial.
E o do Algarve? É um empreendimento maior, não é?
Sim, o do Algarve é um terreno muito grande, um dos últimos terrenos, mesmo à frente do mar, numa zona privilegiada, entre Monte Gordo e a Praia Verde. A nossa ideia é fazer mais ou menos 150 apartamentos. É uma zona com muito potencial, e que, pela proximidade a Espanha, também queremos que responda às necessidades dos turistas espanhóis que vêm para Portugal.
Qual é que é o valor de investimento que prevêem, englobando já esses projetos?
Estes projectos já estão contabilizados no plano de investimentos que falei dos 240 milhões.
Esses projectos serão para desenvolver ao longo de quanto tempo? Tem uma previsão?
É difícil dar uma data exacta, mas eu diria durante os próximos quatro a cinco anos. Os licenciamentos todos já estão aprovados, porque já existe um plano pormenor e um PIP aprovado. E agora com o Simplex, teremos que fazer só uma comunicação prévia. No fundo é dar início à obra e ir trabalhando no processo da comercialização.
Dos projectos que têm em carteira qual será o que vai arrancar primeiro?
O da Castilho. É um prédio localizado na parte baixa da Rua Castilho, próxima da Rua do Salitre, muito perto da Avenida da Liberdade. Falamos de um prédio de 1940 ou 1950, um prédio de charme, apalaçado, onde vamos fazer uma reconstrução total, como fizemos, por exemplo, na Rodrigo da Fonseca. Vamos manter as fachadas, mas o resto vai ser uma construção nova, mantendo e respeitando muito o passado do edifício, com os tectos trabalhados, com muitos elementos característicos do prédio, e vamos lá fazer seis apartamentos para o segmento premium.
Em termos de clientes, quem são os principais compradores dos projectos da Mexto?
Quando começámos a fazer projectos neste segmento, pensámos que os compradores iriam ser quase 100% estrangeiros que estivessem à procura casa em Lisboa, mas temos tido muitos clientes nacionais que, ainda assim, consegue responder a estes produtos de segmento alto.
Foi uma surpresa que em cada projecto que temos, tenhamos tido sempre procura do mercado nacional e não há um projecto em que não tivéssemos vendido alguma unidade também a portugueses. Mas é verdade que. na maior parte dos casos. são estrangeiros de diferentes nacionalidades, desde americanos, brasileiros, ingleses ou mesmo sul africanos.
Franceses?
Curiosamente, até ao momento não temos tido clientes franceses. Eu acho que o cliente francês em Lisboa está mais à procura de um apartamento mesmo com charme antigo. Quer dizer, por exemplo, um Rodrigo da Fonseca para esses clientes já pode ser demasiado moderno. Repare: tivemos um cliente francês que não comprou na Rodrigo da Fonseca, porque como as portadas já não eram as antigas o edifício tinha perdido um pouco o seu charme.
No seu entender, o que é o cliente estrangeiro, de uma forma geral, procura em Portugal?
Alguns são surpreendidos, outros vêm por indicação de outras pessoas. O cliente americano está agora a descobrir o Portugal. E depois depende muito dos clientes. Há clientes que querem mesmo só fazer investimentos em zonas boas e que tenham um valor seguro em termos de rentabilidade. No fundo. são clientes que estão à procura de produtos com uma qualidade altíssima, um cliente mais exigente. Não se trata só de vender um produto, mas da atenção que se dá no after-sales.
Falámos há pouco também na questão que, de certa forma, não vinham a pensar de fazer projectos para um segmento médio. Que outros projectos têm pensados nesta óptica, de um all-living?
No meu entender, o projecto de Monte Gordo enquadra-se nesse segmento porque tanto é para o cliente estrangeiro – como ingleses, franceses, e claro, espanhóis-, como ainda, historicamente, é um sítio com muitas famílias portuguesas. Acredito que este é um projecto que tem muito potencial.
Algum dos vossos produtos poderão também no mercado de arrendamento?
O da Graça foi uma compra que fizemos em 2019, é um prédio muito pequenino, não tem muito interesse histórico, nem nada, mas a localização é muito boa. São três apartamentos, o T1, o T2 e o T2 duplex. Ainda não sabemos muito bem se isto é um produto mais para a nossa carteira para depois fazer, talvez, arrendamento ou para vender os apartamentos.
Os valores das rendas não são atractivos ou, por outro lado, será mais fácil comprar do que arrendar. Na Suíça temos um mercado de arrendamento forte, implementado. Isto também acontece porque, por exemplo, na Suíça o sistema bancário é diferente, não se fazem empréstimos com prazos quase infinitos. No máximo são 25 a 30 anos, o que permite ter uma igualdade ao nível dos valores que se pagam, seja em caso de arrendamento, seja em caso de compra. A ideia é que se trata sempre de um activo que não perde valor e que se o cliente não conseguir pagar, facilmente se coloca no mercado novamente. Em Portugal, alguém que compra para arrendar já tem um custo muito elevado de juros. Para ter alguma rentabilidade, a renda tem que se muito mais alta. Na Suíça, com menos equity, consegue-se uma rentabilidade muito mais interessante.
O que seria necessário para facilitar esse processo?
A parte legislativa é fundamental. Se não houver esse empurrão, dificilmente será possível. Mas acho que seria também muito importante a redução do IVA na construção nova, como é na reabilitação. Não estou errado quando digo que entre 40 e 50% do valor é referente ao IVA, um valor que acaba por se repercutir no cliente final.
Ainda na óptica da reabilitação, por exemplo, o Porto ou outras cidades mais a Norte, são hipóteses?
Olhamos muitas vezes para oportunidades, por exemplo no Porto. Mas depois, para nós, às vezes é melhor ficar onde nós conhecemos as coisas, onde nós conhecemos muito bem o mercado.
Porque, por exemplo, se vou comprar um prédio nessa avenida, eu sei que do outro lado é melhor do que deste lado. Conheço as micro-organizações. Eu não conheço bem o Porto. E depois sentimos quase a obrigação para nos associarmos a com alguém lá no Porto, encontrar parceiros que conheçam aquela realidade. E é complicado. Pode ser muito bom, mas é sempre um desafio.
Não é, portanto, algo que esteja nos vossos horizontes por agora…
Não.
Vão entrar no mercado mais turístico. Acreditam que estão aqui a fazer uma mudança no vosso core? É para continuar?
Com a carteira que temos actualmente, temos trabalho para os próximos anos. E até aí vamos descobrir, com certeza, outras oportunidades. Nós crescemos muito rápido. Comprámos muita coisa em pouco tempo. Agora estamos mais focados em dar continuidade e avançar para esses projectos. Mas sempre a olhar para as oportunidades que possam surgir.
Actualmente, há toda aqui uma mística à volta de Portugal, não é? Acredita que isto é algo que vai continuar, que será sustentável, não só do ponto de vista ambiental, mas também económico?
Eu acho que sim. De qualquer forma, gostamos de ter uma visão mais conservadora. Não podemos sempre pensar que os últimos anos foi agora o indicador para os próximos sempre que vai continuar igual. Não. Porque já atingimos um nível de preços altos. Mas acho que foi importante porque o País precisava mesmo dessa mudança, desse impulso. Mas agora também acho que os compradores estão mais cuidadosos.
Tem que estabilizar, é isso?
Exactamente. Acho que vamos entrar numa fase de consolidação e estabilização. Mesmo assim, acho que Portugal vai continuar forte. Acho que tem tudo para continuar a ser o sucesso que teve nos anos passados. É um País muito agradável para se viver. Tem um clima óptimo. Tem a segurança que hoje em dia é muito importante. O que para nós é completamente normal, como andar na rua a que horas for ou andar nos transportes, para quem vive nos EUA, no Brasil ou até em França, como alguns casos que conheço, não é assim.
Como é que se imaginam daqui a 10 anos, com o portefólio que já alcançaram e com os novos projectos que vão agora desenvolver?
Continuar a investir em Portugal, mas também ter alguns desses novos projectos que já estivemos a falar, acabados e também como são projectos turísticos, é uma coisa que vai ficar.
Vão ficar com a gestão desses projectos é isso?
Talvez uma parte, sim. É isto que gostaria de ter daqui a 10 anos. Falamos de algo diferente da promoção ou da construção, mas também de ter algo com rendimentos diferentes. Criar uma carteira para alugar. Mas continuando a fazer o que sabemos fazer: reabilitação.
Os números:
240 M€ – Volume de investimento
71 mil m2 – Área de Construção
269 – Apartamentos
361 – Lugares de estacionamento
16 – Espaços comerciais
