Claude Kandiyoti, CEO Krest Reat Estate Investment
“Queremos replicar o conceito de “Live, Work and Play” nos nossos projectos futuros”
Na corrida para neutralidade carbónica, Claude Kandiyoti, CEO da Krest Real Estate Investments considera que o sector imobiliário tem uma grande responsabilidade. É por isso que, desde a escolha dos materiais de construção até às opções alternativas de mobilidade, a Krest se propõe promover empreendimentos de acordo com conceitos de sustentabilidade e inseridos na comunidade. São mais de 200 M€ a investir nos próximos quatros anos para que projectos como estes possam surgir no Porto, Oeiras e na Margem Sul
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Claude Kandiyoti, CEO Krest Reat Estate Investment
Em Portugal desde 2010, a Krest Real Estate Investment começou a dar os primeiros passos de uma forma algo tímida. Primeiro com a construção de um armazém em Paços de Ferreira e depois com a aquisição de um portefólio de 11 imóveis Estado. Mas só a partir de 2016, com a aquisição de dois terrenos no Parque das Nações, onde actualmente estão o hotel Moxy Lisboa Oriente e o edifício de escritórios, ainda em construção, K Tower, se começaram a ‘desenhar’ os primeiros projectos da promotora belga. A primeira aposta no residencial deu-se só em 2019 com o Jardim Miraflores, ainda em construção, e depois no Algarve, onde tem em desenvolvimento dois projectos. Mas mais do que promover um empreendimento, a Krest Real Estate Investment pretende que os seus projectos fiquem associados a um conceito que passa por criar espaços dinâmicos, sustentáveis, de usos mistos e em que a chave principal é a mobilidade. O novo projecto ‘mixed-use’ que a promotora já anunciou para a zona de Campanhã, no Porto é disso exemplo. “Um bairro” que pretende “mudar a forma de fazer cidade” e cujo projecto está a cargo de Souto de Moura e da Metro Urbe. É também com esta mesma lógica de sustentabilidade e de conceito que a Krest prepara dois novos investimentos – um em Oeiras e outro na Margem Sul. Projectos ainda em fase inicial de licenciamento mas que Claudio Kandiyoti, CEO da promotora, promete que vão ser totalmente diferentes em termos de sustentabilidade e que dado o seu potencial multifacetado irão permitir também introduzir a promotora nos segmentos de built to rent e coliving. Contas feitas são mais de 200 milhões de euros que a Krest pretende investir em Portugal nos próximos quatro anos. Com projectos a longo prazo para o nosso País, Claudio Kandiyoti assumiu ao Construir que, contudo, a morosidade dos licenciamentos dos projectos é um desafio e um problema difícil de entender, assim como a alteração em torno dos ‘Vistos Gold’, que considera apenas “uma decisão politica”. Veja aqui a entrevista.
A pandemia veio, de alguma forma, atrasar ou adiar alguns dos vossos projectos?
De todo. Foi o ano em que vendemos mais apartamentos em Portugal. Ao nível do mercado houve uma grande estimulação em parte devido ao anúncio dos apoios comunitários, como a “bazuca” europeia.
Porque é que isso aconteceu nesta fase?
Terá sido um conjunto de factores. Por um lado, o facto de estarem mais tempo em casa, mais tempo com a família e perceberem que a casa onde estão não tem o espaço suficiente, por vezes nem sequer uma varanda. A possibilidade de ter pequeno espaço fora de casa para apenas “respirar” ganhou uma grande importância. E as pessoas começaram a procurar o que estava disponível no mercado de nova construção e a perceber que, hoje em dia, já não é assim tão difícil ter um espaço com mais qualidade e maior a um preço mais acessível.
Outro aspecto, é que os bancos continuam bastante ansiosos para dar empréstimos e com condições muito vantajosas, nomeadamente juros baixos. Um terceiro aspecto, é que, exactamente pela consistência do mercado, o sector imobiliário ainda é o melhor investimento. Podemos comprar um apartamento, ter 8% de juros e um spread de 0.90%, por exemplo. Portanto, se tivermos um pouco de dinheiro para investir o mercado imobiliário ainda é o melhor. E isto apesar dos preços terem descido um pouco, como é o caso de Lisboa, em que desceram cerca de 5%.
Forte Novo (Quarteira)
Quais são os projectos que a Krest tem a desenvolver actualmente em Portugal?
Mantemos o portefólio que comprámos à Estamo que está alugado. Depois temos o Moxy Hotel, cuja construção terminamos no ano passado, já em plena pandemia, e junto ao qual estamos a desenvolver o edifício de escritórios K Tower, que já está totalmente arrendado.
No sector residencial temos três projectos neste momento. Um em Miraflores, o Jardim Miraflores, que já está 85% vendido, tendo começado a construção apenas há dois meses e dois no Algarve, um em Vilamoura (Lakes 24), com 70% já vendido e outro em Quarteira (Forte Novo), que é um último terreno de frente de mar e com uma forte vertente de sustentabilidade, com 229 apartamentos, que está a aguardar pela licença.
Estamos também a desenvolver um projecto mixed-use no Porto, com assinatura do arquitecto Souto de Moura, em conjunto com a Metro Urbe, que é o nosso primeiro projecto com o conceito de “Live, Work and Play” em Portugal. Este é um conceito totalmente novo com base na mobilidade e numa forma forma de viver a cidade e que queremos trazer para Portugal e para projectos futuros.
Outro aspecto que é para nós muito importante é aproveitar esta nova forma de ‘fazer cidade’ para contribuirmos para atingirmos o mínimo de emissões de gases possível para a atmosfera e, sendo o sector da construção um dos mais poluentes, queremos adoptar técnicas de construção mais sustentáveis e que contribuam para mudarmos os hábitos das pessoas. Queremos que os nossos empreendimentos sigam o conceito ESG (Environmental, Social, and Governance) e EW (Environment of Work).
K Tower (Lisboa)
Quando fala de mobilidade e numa forma de viver a cidade fala como se fossem cidade sem carros dentro do próprio empreendimento…
É exactamente isso que queremos. Isso não é totalmente possível em Portugal porque os portugueses adoram os seus carros, mas é possível encontrar formas de reduzir a utilização do carro e uma das formas é ter a habitação, o trabalho, as escolas, os restaurantes e os supermercados e as lojas perto umas das outras. Isso foi também o que tentamos fazer com o Moxy Hotel e o K Tower. A ideia foi mostrar que o cliente não precisa usar o seu carro, já que o escritório é mesmo ao lado do hotel e, além disso, tem acesso a um conjunto de transportes. O acesso à mobilidade é muito importante para que este conceito resulte. Por isso, actualmente procuramos localizações que nos permitam implementar este conceito e que se a pessoa quiser pode trabalhar onde quer que esteja sem se deslocar, mas que permita ter acesso, ao mesmo tempo, a um conjunto de funcionalidades, que reduza em muito as deslocações rodoviárias.
A Krest anunciou o ano passado a intenção de investir em dois novos projectos. O que pode avançar sobre esses investimentos?
Ainda muito pouco. Um deles será em Oeiras e outro na margem sul do Tejo, mas não queremos para já avançar mais pormenores porque estão ainda em fase de aprovação de licenças e de PDM. Ambos os projectos vão ser concebidos de acordo com conceitos de sustentabilidade e para isso vamos realizar uma parceria com uma empresa belga, a Revive, que é especialista em fazer projectos sustentáveis. Isto porque um dos principais problemas é que nós temos o dinheiro para investir no tipo de projecto que queremos mas sendo o mercado imobiliário e a construção um dos maiores emissores de CO2 para a atmosfera nós temos a obrigação de fazermos parte da mudança climática, temos a obrigação de reduzir essas emissões e para isso queremos fazê-lo com quem tem o conhecimento e a experiência e com quem já trabalhamos na Bélgica e na Polónia e nós vamos trazer esse conhecimento para o mercado nacional. Sempre que se tenta fazer um projecto totalmente sustentável torna-se sempre muito mais caro, mas o nosso objectivo é que os edifícios sustentáveis consigam ser suficientemente acessíveis para o mercado português.
Moxy Hotel (Lisboa)
Nesse caso, em que áreas preveem investir nos próximos anos e qual o montante previsto?
O que podemos confirmar é que nos próximos quatro anos pretendemos investir mais 200 milhões de euros, neste tipo de projectos sustentáveis, que sejam acessíveis para os clientes portugueses, onde se inserem também respostas para o segmento de coliving. Ao mesmo tempo iremos dar resposta à problemática da falta de habitação para classe média, de acordo, também, com os objectivos propostos para a neutralidade carbónica nos quais os edifícios são os principais responsáveis.
Embora os vossos projectos não dependem dos Vistos Gold, considera que as recentes alterações nesta matéria poderão vir a ter efeitos adversos para o sector?
Antes de mais considero que se trata de uma decisão política. Eu entendo a decisão mas não considero que seja uma boa decisão. Por muito que não se queira Portugal depende em muito do investimento estrangeiro, mais de 90% do investimento imobiliário é investimento estrangeiro, mas apenas uma pequena parte provém através dos Vistos Gold. Mas são os investimentos estrangeiros que tem permitido reocupar novamente o centro histórico das cidades, porque os portugueses não querem viver nestas zonas ou não conseguem. Por isso quando dizem que os Vistos Gold estão a tirar a possibilidade de os portugueses viverem no centro das cidades não acredito que seja isso. Os Vistos Gold têm sido uma forma de chamar a atenção de Portugal para grandes investimentos, mas não são esses que tiram os portugueses dos centros das cidades. Quando vim para Lisboa pela primeira vez a cidade era cinzenta, por isso acho que voltar atrás nessas medidas é um erro. Entendo porque o estão a fazer, mas não me parece que vá resultar e o País vai continuar muito dependente do investimento estrangeiro em matéria de imobiliário e de reabilitação urbana.
Então se é mais uma decisão politica como afirma e se a resposta está na habitação para a população o que está a falhar?
O acesso das pessoas à habitação e a uma habitação mais acessível em Lisboa tem sido muito falada ultimamente. Mas para isso é preciso que hajam terrenos e parcerias com o sector privado e que essa seja uma situação vantajosa para todos, o que ainda não é totalmente claro. Toda a burocracia, a lentidão da aprovação dos projectos também dificulta este processo e a questão que se coloca aos municípios é: Querem criar uma cidade que responda realmente às questões da habitação (ao criar habitação acessível, ao disponibilizar terrenos, ao criar processos mais rápidos quanto a licenças) ou o objectivo é criar um mercado especulativo, que como se torna tão difícil construir em Lisboa, torna-se num mercado onde haverá sempre investidores mas que em vez de promoverem e desenvolverem projectos vão continuar a especular? Porque é isso é que nós vemos no mercado hoje em dia.
As pessoas vão continuar a vir para Portugal, porque Portugal é um dos melhores países para investir na Europa, mas o facto é que existe muito pouca oferta no mercado porque é muito complicado desenvolver projectos aqui. E esse é o grande desafio hoje em dia. Nós estamos aqui a longo prazo e vamos continuar a promover projectos, mas é preciso ter um sistema melhor. Não é aceitável termos um sistema em que os pedidos de aprovação de projectos demoram tanto tempo como a construção do próprio empreendimento. Essa é a verdadeira questão… por isso haverá interesse em responder à problemática da habitação, ao criar mais habitação, ao criar um sistema de licenciamento mais rápido? Na teoria existe essa intenção, mas na realidade isso não acontece. Ou, por outro lado, querem continuar com um mercado especulativo, em que mesmo cortando com o golden visa, vai continuar, porque a maioria dos estrangeiros que vêm para Portugal não vem pelo golden visa vem pela qualidade de vida.
A questão dos licenciamentos é um problema em todos os países da Europa, não é só em Portugal, mas há que haver prazos e cumprir esses prazos. Em Portugal, cada Câmara funciona à sua maneira e por vezes nem se consegue falar com os departamentos respectivos. Na Bélgica, a partir do momento em que o projecto entra na câmara existem prazos muito específicos.
