Opinião: Reabilitação Urbana – Vale mais um setor estável, do que o mesmo a voar

Por a 23 de Novembro de 2018

Augusto Homem de Mello, Louvre Properties

Antes da chegada da Troika, Portugal encontrava-se mergulhado numa profunda crise económica, política e financeira. Esta crise tingiu de negro quase todos os setores de atividade, mas o imobiliário esteve sem dúvida entre os mais afetados. O desinvestimento em toda a linha e o afastamento de players internacionais pela fraca atratividade do sector deixaram-no vulnerável e volátil.

Na altura, Lisboa era a “Havana da Europa”: edifícios envelhecidos e profundamente degradados, com problemas de segurança que afastavam quaisquer possibilidades de habitabilidade, mas repletos de habitantes que viviam refugiados pelo então quadro legal da lei das rendas. Nem os inquilinos pagavam rendas a valores normais, nem os senhorios conseguiam rentabilizar esses arrendamentos por forma a fazer obras e benfeitorias nos seus imóveis.

As mudanças trazidas pela Troika vieram agitar este cenário. Conjuntamente com a revisão da lei das rendas, que permitiu resolver contratos ou a existência de inquilinos vitalícios em edifícios velhos e degradados.

O mercado da reabilitação urbana começa então a surgir, para muitos, pela primeira vez no panorama imobiliário nacional. E a mudança estava iminente: os inquilinos finalmente libertam os edifícios, por força do novo quadro legal, permitindo que os seus senhorios pudessem fazer obras ou vender a quem teria capacidade para investir no imobiliário.

Mas foi o Turismo que alavancou a criação de uma procura internacional palpável. Os preços de venda começaram a subir de forma sustentada, e criou-se um verdadeiro mercado de reabilitação urbana em Portugal – que ganhou especial destaque nos centros históricos de Lisboa e do Porto.

Atualmente, a reabilitação urbana é um dado adquirido e o mercado está estabilizado. Há novos players, criou-se emprego e há compradores vindos de várias geografias. Mas também há muitos portugueses a comprar em empreendimentos reabilitados.

50% dos produtos apresentados pela LOUVRE Properties são comprados pelo cliente nacional, o que nos leva a concluir, pela nossa experiência, que este sector é tanto para os Portugueses como para os estrangeiros. Como é natural, há zonas em que esta realidade não é tão equilibrada, e denota-se uma maioria de clientes de fora do país. Ainda assim, a reabilitação urbana veio para dar resposta a todas as nacionalidades, desde que tenham o poder de compra, já que a maioria dos projetos são voltados para um nicho de mercado de gama superior.

Infelizmente, nada é eterno. A reabilitação urbana tem limites físicos, como a dimensão das próprias cidades e, em particular, das zonas que estão destinadas a este segmento. Já se tem sentido a pressão a aumentar. Os preços de aquisição (entenda-se investimento em velho para reabilitar) estão a aumentar muito rapidamente. Com a escassez da mão de obra na construção, os custos associados a este aumentam também.

Os preços à saída já não estão numa subida galopante, e em algumas zonas atinge-se o ponto máximo, o que vai obrigar à estabilização do mercado do lado do pricing. As soluções em reabilitação urbana tornam-se progressivamente menos evidentes. Em algumas zonas da cidade, os imóveis que ainda estão por reabilitar, ou estão demasiado caros, ou estão integrados num contexto legal complexo – porque a procura ainda se mantém muito ativa por parte dos players estabilizados no mercado.

A reabilitação urbana foi e é, ainda, o elemento desencandador de negócio no segmento residencial. Mas está a chegar a um ponto de maturação, que se torna menos óbvio à luz dos investidores mais exigentes. É importante que se mantenham os benefícios fiscais existentes, que tanto ajudaram a dinamizar o setor. A meta atual é assim a estabilidade do quadro legal e regulamentar da atividade. Se não a consolidarmos, ficamos em risco de perder o foco dos investidores internacionais em Portugal para um qualquer outro mercado.

NOTA: O CONSTRUIR manteve a grafia original do artigo

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