José Cardoso Botelho, managing director da Vanguard Properties
Vanguard inicia projectos em Lisboa, Comporta e Algarve
Em entrevista ao CONSTRUIR, José Cardoso Botelho, managing director da Vanguard Properties, revelou os projectos da promotora, num total de 15. O White Shell, no Algarve e o Muda Reserve, na Comporta, já começaram as obras. Brevemente dará início o Radio Palace,e o Infinity, em LIsboa
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Turismo e habitação são o core business da marca nacional com capitais suíços que conta já com 15 projectos para desenvolvimento. Lisboa, Alentejo e Algarve são os locais onde vão iniciar as primeiras obras. Porto e Guimarães serão também cidades a explorar
Como surgiu a ideia de investir em Portugal?
O grupo Vanguard Properties surge de uma parceria com Claude Berda (com experiência no sector imobiliário enquanto promotor desde 2002 na Suiça), que foi sendo desenhada em finais de 2015 que resultou na criação desta marca, desenhada apenas para Portugal. A Vanguard Properties é uma marca não é uma empresa, depois existem nove veículos de investimento. É um grupo que fez a sua primeira aquisição em 30 de Março de 2016 e que desde então atingiu já 15 projectos e estamos neste momento com mais investimentos em vista. Portanto estamos quase ao ritmo de um projecto por mês. A primeira aquisição foi um projecto na Graça e que foi recentemente aprovado e que estamos na fase da apresentação das especialidades e de lançamento de concurso.
Esta entrada em Portugal resulta de uma viagem do filho, Rolland, no Verão de 2015 que esteve na Comporta. Mais tarde Rolland visitou Lisboa e nessa altura falou com o pai sobre a cidade. A próxima visita já veio acompanhado pelo pai, o Claude Berda, que nos mesmo dia decidiu que Lisboa seria a nova história na empresa tal como tinha sido 15 anos antes com a Suíça.
Achou que Portugal tinha potencial para se investir?
Sim, mas não só. O Claude Berda é um empreendedor, mas essencialmente um investidor e um visionário e, embora seja um homem de negócios muito bem sucedido, é uma pessoa de uma sensibilidade extrema e portanto é muito atento aos pormenores, à bondade de um povo e à simpatia. Claude Berda achou, contrariamente às suas expectativas, que Lisboa era uma cidade limpa, muito mais organizada do que pensava, gostou da sensação de estar numa cidade internacional, do alojamento, da gastronomia. “Sentia-se verdadeiramente em casa”, como ele próprio afirmou.
Como é que surgiu a possibilidade de investir no White Shells?
Recebemos uma oferta de um Fundo de Investimento do grupo Banif que tinha ficado com um activo na sequência da crise e que tinha já algumas infraestruturas iniciadas. Rapidamente tomamos a decisão de comprar o White Shells, que se trata de um empreendimento em Porches, perto das praias da Senhora da Rocha. Este foi o nosso primeiro projecto no Algarve. Neste momento já estamos em fase de construção de infraestruturas. Quando compramos estava na eminência de ser cancelado o alvará de construção. Inicialmente as obras começaram ainda com o projecto inicial do Miguel Saraiva, ou seja, há um conjunto de casas cujo projecto não foi alterado – as primeiras sete. Mas, entretanto, fizemos uma segunda alteração já depois de adquirimos o projecto, o que nos levou a duas fases distintas: um primeiro conjunto de casas cuja estrutura não foi alterada e depois todas as outras mudaram. Ou seja, as primeiras cuja estrutura já estava construída ficou. Todas as restantes foram alteradas ao nível da sua configuração. Pedimos uma reaprovação do projecto e estamos neste momento numa fase final de contratação para a empreitada final para o resto do empreendimento.
Quais foram essas alterações?
O projecto inicial tinha um conceito de moradias que no fundo cada uma tinha 3 apartamentos e o que fizemos foi aumentar o tamanho das tipologias e diminuir o número total de apartamentos. Aumentamos de T1 para T2 e T3. Ficaram 55. Além das alterações tipológicas, a grande alteração que se fez no projecto foi a criação de uma zona comum central no empreendimento que pudesse ser utilizada pelas famílias. Contudo, havendo ali uma rua significa viaturas e deixar as crianças andarem por ali à vontade não parecia viável. Foi então que optamos pela alteração que veio a transformar todo o conceito do White Shells, embora tenhamos mantido a rua de forma discreta, mas porque é necessária como acesso para viaturas de emergência, construímos numa das entradas do empreendimento, junto aos campos de ténis e de golfe, um estacionamento subterrâneo. Portanto deixam de existir viaturas à superfície. Tornou-se um empreendimento muito mais familiar, muito mais ecológico e sustentável e como está a cerca de 300 metros da praia também podem ir nos buggies que vão estar disponíveis sem que tenham que ir de carro. As áreas exteriores também mudaram substancialmente, com mais área, com mais terraços. Tornou-se um produto muito mais sofisticado, também em linha do que é hoje o mercado.
Quando surgiu a intenção de investimento inicialmente ficou logo decidido que seria no segmento residencial?
Essa foi a escolha natural. Tanto eu como o Claude acreditamos em alguns princípios simples. Independentemente da evolução tecnológica vai ser sempre preciso casas e isto por oposição aos mercados da logística, do retalho ou dos escritórios. Estes são sectores que estão em constante alteração e que por isso se tornam muito menos previsíveis a longo prazo. O residencial é um produto muito fácil mesmo para a reabilitação, as tendências não mudam tanto e em termos de investimento consegue-se valorizar durante mais tempo.
Ou seja, o vosso foco é o residencial mas não necessariamente reabilitação…
Exacto. Até porque nós avaliamos caso a caso e em projectos que achamos que vão ser uma mais valia e com boa rentabilidade. Não o fazemos para alimentar egos. E como tal tanto podemos comprar um edifício antigo e reabilitar como fazer de raiz. Somos muito rápidos a tomar decisões e a avaliar o risco.
Qual foi a primeira aquisição e como surgiu?
Foi o projecto da Graça – o Terraços do Monte. E há até uma história e uma coincidência engraçada com esse projecto. Numa visita ao miradouro da Graça com as nossas esposas e ao tiramos uma foto reparamos que o edifício em frente ao miradouro dizia vende-se. O Claude pergunta-se o que quer aquela palavra dizer e quando lhe digo ele diz logo: Então se está à venda nos vamos compra-lo. Alguns dias depois recebi um email de uma agência por parte do proprietário que pretendia apresentar o edifício a um conjunto de investidores e quando verifiquei o documento vi que se tratava do mesmo edifício. Mais ou menos uma semana depois chegamos a acordo com o proprietário. Aquilo pertencia à EPUL e foi mais tarde vendido, em hasta pública da CML, à família Queiroz Pereira para mais valia já com uma perspectiva de projecto por parte da ARX Arquitectos e como gostamos do projecto continuamos com eles e mantivemos o projecto inicial. Todos os apartamentos têm um terraço, dai o nome, com uma vista excelente sob a cidade. É um activo absolutamente fabuloso. Com um terreno de grandes dimensões o que é raro dentro da cidade de Lisboa, com uma área de implantação de quase 1900 m2. Portanto trata-se de uma construção nova.
Apesar da intenção de investir no Algarve e Alentejo foi então em Lisboa que começaram. Certo?
Exacto. Logo a seguir ao Terraços do Monte, o segundo imóvel que adquirimos também em Lisboa foi o Radio Palace, onde anteriormente funcionou o Museu da Rádio e que mantinha no seu espólio algumas peças antigas. Aliás o logotipo do edifício foi feito com o reaproveitamento dessas mesmas peças que estavam guardadas. Ao nível da infraestrutura vamos manter a traça original. O Radio Palace é um edifício do século XVIII e neste caso trata-se de uma reabilitação integral do edifício antigo que vai ter ao lado dois blocos novos para apartamentos mais pequenos.
Outro importante projecto que já estão a desenvolver é o White Shell. Fale-me um pouco sobre este projecto…
O Muda Reserve é um projecto muito especial, não só pela localização, mas também pelo espaço onde se insere já que tem uma morfologia fabulosa e uma florestação fantástica. Pessoalmente aprecio mais o campo do que a praia e naquele caso conjuga-se na perfeição estes dois elementos, ou seja, apesar de ser mais interior está próximo da praia e quebra-se a questão da sazonalidade. Sendo aquele espaço muito associado ao Verão e à praia se o empreendimento fosse em cima da linha de mar perdia-se aquela vivência do espaço o ano todo.
O projecto tem um conjunto diferenciado de produtos que passa por um lado por um conjunto de quintas e chamo-lhe quintas porque efectivamente tem em média 5 hectares com possibilidade de construção das casas de cerca de 500 m2 mais 100 m2 de alpendre, com uma determinada zona que está já preparada para a produção de produtos biológicos. É um conceito muito inovador neste tipo de projectos poder comer aquilo que se cultiva e poderoso. Pretende-se tirar o máximo partido do que é viver no campo com todas as comodidades. O projecto prevê a possibilidade de construção de cerca de 50 quintas. Outra particularidade é que o terreno da quinta vai permitir manter o tipo de vegetação autóctone já existente. Apenas será necessário fazer alguns arranjos à volta da habitação.
Ou seja, a ideia é estar integrado na natureza?
Completamente. Aliás, a própria arquitectura das casas, embora com linhas contemporâneas, reaproveita o conceito das antigas casas dos pescadores daquela zona e conta ainda com espaços interiores que irão permitir usufruir daquele espaço quando não for possível ir para o exterior.
Além das quintas, a Muda Reserve tem ainda outro tipo de oferta imobiliária: são as chamadas Casas da Aldeia, um macro lote com cerca de 30 hectares, com diferentes tipologias, entre 670 m2 e 2000 m2 de área. A particularidade é que esta zona vai ter um centro cívico, uma igreja, comércio, uma zona para desportos vários. No fundo criar uma nova centralidade naquele lugar, já que é uma das coisas que ali não há. Aquilo tem meia dúzia de casas e mais nada. E apesar de não ser longe da Comporta, não faz sentido que queira ali viver ter de percorrer cerca de 10 ou 12 kms para comprar um jornal ou beber um café, por exemplo. Obviamente estes serviços vão também ser usufruídos pela população que já lá vive.
E que público é esperado para este projecto?
Nós ainda não estamos a promover, porque não gostamos de o fazer quando ainda não estamos devidamente preparados para tal e como tal ainda não temos ainda confirmações, mas temos já muitos interessados espanhóis, franceses, suíços, belgas, brasileiros, alguns contactos nos Estados Unidos, alemães e acredito que possam também existir interessados da Africa do Sul. A Comporta ganhou nos últimos anos uma notoriedade impressionante, em grande parte devido as famílias de renome internacional que ali se instalaram e que consideravam aquilo como um refugio, quase como um segredo.
Até ao momento contam já com 15 projectos. Têm algum objectivo estipulado?
Nós neste momento estamos essencialmente focados na aquisição de imóveis de maior dimensão. Até ao final do ano pretendemos fechar entre seis a oito novos projectos o que vai duplicar o nosso volume de construção. Mas não temos propriamente um limite, até porque somos uma empresa estável do ponto de vista económico, com capitais próprios, e que está muito atenta às oportunidades. Por isso, se surgir algum negocio que consideremos vantajoso este número de projectos pode aumentar.
Porquê optar por projectos de maior dimensão?
Principalmente porque sendo maior e com um montante de investimento maior há menor concorrência, o que também nos permite ter uma maior margem de negociação, em particular ao nível do residencial.
Qual o volume de investimento até ao momento?
O montante relacionado com edifícios que já temos e que estamos a tratar são 680 milhões de euros. Se contarmos com os cerca de oito que poderão vir a fazer parte do nosso portefólio, este valor vai subir obviamente. Ate ao momento são já 320 mil m2 – devemos ultrapassar um milhão de m2 ainda este ano. Que é também o mesmo número de metros quadrados que temos na Suíça em obra nova.
Depois de atingir esses valores de construção o que pretendem fazer?
Dependendo dos ciclos podemos avançar mais ou menos depressa, mas a ideia não é fazer uma operação “toca e foge”. Pretendemos acompanhar a maturidade do mercado e continuar a desenvolver projectos.
Acha que Lisboa tem ainda muito para investir?
Acho que sim por uma razão simples: Portugal passou a ser um caso de sucesso, e não me parece vá mudar ou que haja razões para preocupações. Pela primeira vez Portugal tem pessoas que compram não só para investir, mas também para viver e isso é o que dá uma maior garantia e sustentabilidade ao mercado. O que acontecia antes é que se compravam edifícios que depois ficavam vazios. Isso para mim seria uma preocupação. Se não for cometida nenhuma asneira julgo que irá manter-se.
Que tipo de asneira por exemplo?
De natureza fiscal, por exemplo. Em França uma das razões que tem levado as famílias com grandes fortunas a sair do país é devido ao elevado imposto sucessório que tem um peso muito grande. Ora imagine: se entretanto também Portugal resolver retomar este tipo de imposto, por exemplo (que deixou de existir em Portugal por falta de receita) pode crer que cerca de 80% a 90% dos franceses ou belgas iriam embora.
Neste momento, estamos a conseguir ter residentes que não só investem em imóveis de grande qualidade, como também consomem produtos e pagam impostos. Uma família francesa gasta cerca de 10 a 15 mil euros por mês em Portugal. Se tivermos cerca de 10 mil famílias dessas a viver em Portugal imagine qual o impacto que isso tem para uma economia como a nossa.
Além das localizações que já falou, há alguma outra região onde estejam a ponderar investir?
Estamos neste momento a avaliar duas ou três situações na zona de Cascais. Pretendemos também investir na zona de Guimarães, e neste caso, estamos apenas a resolver um aspecto judicial e estamos também a olhar para duas ou três oportunidades no Porto.
Além do cliente final têm também propostas de alguns investidores?
Temos tido algumas propostas de famílias que gostava de co-investir isto porque não têm vocação ou não querem montar a estrutura necessária para criar um veículo de investimento que permita a aquisição de imóveis e acabam por nos solicitar ajuda nesse sentido. Ainda não fizemos isso, embora possa, eventualmente, ser um caminho a enveredar. Quando estivemos no Mipim fomos abordados por uma empresa muito grande do Dubai que está a querer entrar em Portugal e que ficou surpreendido com a escala dos nossos projectos e mostrou intenção de participar na Infinity porque é dos poucos projectos que viram com dimensão em altura. E faz todo o sentido que estes investidores estrangeiros se aliem a empresas com o know-how nacional.
Em relação ao Infinity não antecipa que possa haver alguma contestação por ser um torre tão alta, à semelhança do que aconteceu com as Twin Towers?
Acho que isso não vai acontecer agora, parecendo que não já passaram quase 20 anos da construção das Twin Towers. Obviamente que uma torre daquelas nunca poderia ficar numa Avenida da Liberdade mas ali não choca. Na realidade acho que a construção em altura é uma boa forma de as cidades crescerem sem se densificarem muito.
Como tem estado a ser a receptividade a este projecto?
Tem sido fantástica. O projecto é do Miguel Saraiva e superou as minhas expectativas. Tem uma arquitectura moderna, com acabamentos de primeira qualidade e uma serie de valências de topo que não existem em mais nenhum edifício do género. Temos inclusive recebido vários pedidos de reserva, mas ainda não o fizemos dado não termos ainda as plantas definitivas nem o mapa de acabamentos.
