RAR Imobiliária regressa à nova construção com projecto de Souto Moura
A RAR Imobiliária prepara-se para dar início à construção do empreendimento Quinta do Paço do Lumiar. Um projecto icónico, não só porque conta com arquitectura de Souto Moura, mas também porque simboliza o regresso a novos empreendimentos e na cidade, Lisboa, onde a empresa deu início à sua actividade há 30 anos
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A RAR Imobiliária prepara-se para dar início à construção do empreendimento Quinta do Paço do Lumiar. Um projecto icónico, não só porque conta com arquitectura de Souto Moura, mas também porque simboliza o regresso a novos empreendimentos e na cidade, Lisboa, onde a empresa deu início à sua actividade há 30 anos
Em entrevista ao jornal CONSTRUIR, José António Teixeira, CEO da RAR Imobiliária, fala dos últimos anos da empresa e de como passaram pela crise com “tranquilidade”, assim como do Prémio Personalidade que recebeu recentemente do Salão Imobiliário de Lisboa.
Prestes a celebrar 30 anos de existência, como foram os últimos anos da RAR Imobiliária?
A RAR imobiliária comemora, em Dezembro, 30 anos de existência. Diria que, depois de termos atravessado a crise que houve e podermos dizer que ainda aqui estamos é algo muito positivo. E esta não foi a primeira crise que o grupo atravessou. Começámos a nossa actividade aqui em Lisboa, na altura com dois projectos de referência: Jardim das Laranjeiras, junto ao Jardim Zoológico e no Estoril, com o Parque Palmela. Posteriormente, virámo-nos para o Norte, nomeadamente para as cidades do Porto e de Matosinhos, onde desenvolvemos vários projectos, sendo que os dois últimos, o Monchique, na zona histórica do Porto e o Edifício do Parque, em Matosinhos, foram considerados, nos respectivos anos, os Melhores Projectos do Ano a nível nacional no SIL, em 2006 e 2007. Entretanto, surge a crise e, felizmente para nós, todos os projectos que tínhamos no momento a desenvolver já estavam construídos.
Pode-se dizer que a vossa estratégia, relativamente a novos projectos, foi esperar, nomeadamente a Quinta do Paço do Lumiar, que já havia sido anunciado há uns anos?
Exactamente. Estamos a falar de 2008, 2009 e tínhamos vários projectos em vias de arrancar mas a nossa estratégia, nessa altura, foi não o fazer e aguardar. Consolidar as vendas. Adoptámos medidas que nos pareceram que iriam resultar por forma a contrariar essa dificuldade e o que é certo é que resultaram. E mesmo nos piores anos da crise, que para nós foi em 2011, apresentámos um resultado de 1,5 milhão de euros, isto só na parte imobiliária.
Quais foram essas medidas?
Uma das medidas inovadoras foi o arrendamento com opção de compra, que foi uma solução encontrada por forma a dar resposta ao mercado na altura. Os bancos não estavam a conceder créditos para habitação e as próprias pessoas, que já tinham outras habitações, também estavam com dificuldades em vender. Era dado, portanto, um determinado período, de cerca de dois a três anos para que depois fosse feita a compra.
Depois, em 2013, quando a maioria dos promotores estava a fazer descontos, nós aumentámos a nossa tabela em 10%. Isso resultou. Dava uma determinada garantia e segurança ao mercado na medida em que quem comprava sabia que aquele imóvel não iria desvalorizar. Depois, também criámos novas medidas nos chamados arrendamentos normais, ou seja, optámos por arrendar com yields mais elevadas do que aquelas que o mercado estava a praticar.
Em termos de vendas o que é isso veio favorecer?
Na altura da crise começou também a aparecer o investidor particular que, como não tinha alternativa para aplicação de capital, dado que os bancos não estavam, e ainda não estão, a remunerar os capitais de uma forma aliciante, optavam, como alternativa, pela aquisição desses activos. O rendimento daqueles imóveis estava assegurado, os imóveis tinham yields muito boas e era mais seguro do que aplicar em produto financeiro. Tudo isto permitiu que tivéssemos atravessado a crise com tranquilidade.
Como acha que uma empresa se deve defender de uma crise deste género, exactamente por ser cíclica?
É precisamente aprender com os erros. Todos sabemos que, principalmente aqui em Lisboa, os preços estão a ter uma evolução muito grande. Na minha opinião, poderia ser perigoso se existisse uma bolha imobiliária, o que na verdade não existe. E porquê? Porque este aumento dos preços só se verifica porque não há oferta suficiente. Um dia que se consiga equilibrar estas duas variáveis, os preços ficarão a um nível sustentável. Nitidamente é deixar o mercado funcionar e a procura e a oferta irão equilibrar-se.
Também a banca está hoje muito mais cautelosa e acho muito bem. Mas também já está a reconhecer que já pode voltar a conceder crédito à habitação, embora acredite que não vá cometer os erros do passado. O mesmo se passa com todos os players do mercado.
Como acha que teria sido se tivessem optado por avançar com alguns projectos naquela altura?
Acho que seria complicado porque, primeiro, tínhamos um investimento na construção e no desenvolvimento dos projectos mas não tínhamos a certeza de quanto tempo iria durar a crise. Felizmente, para todos nós, a partir de 2014 as coisas começaram a melhorar e decidimos regressar ao mercado e novamente a Lisboa.
Porquê o projecto da Quinta do Paço do Lumiar?
Como decidimos regressar ao mercado de Lisboa, por onde tínhamos começado a nossa actividade, regressámos com este, principalmente por dois motivos: consideramos que é um projecto diferenciador porque não existe em Lisboa condomínios fechados de moradias. Dentro de Lisboa existem condomínios, mas de construção em altura e também, sendo estas moradias para famílias consolidadas, ou seja, com filhos em idade escolar, este condomínio está rodeado por alguns dos melhores colégios de Lisboa. Além disso, é também diferenciador pelo arquitecto que escolhemos, que tem como característica os pátios interiores, o que transmite muito o conceito de refúgio verde dentro de casa. Eu posso estar na minha casa como se estivesse num jardim só para mim.
Tendo em conta a história do próprio espaço acaba por ser o recriar uma quinta dentro da cidade…
Exactamente. Isto está classificado no PDM de Lisboa como zona de quintas históricas e na realidade o que fizemos foi pegar numa das quintas, mais de 14 mil m2, e transformá-la numa quinta habitada por 17 famílias, sob o conceito de Art of Living, também aqui a fazer uma associação ao arquitecto Souto Moura.
Direccionado para o segmento alto, como está a correr até ao momento o seu relançamento e a sua comercialização?
Bem, na realidade trata-se de um novo lançamento, porque apesar de ter sido anunciado há alguns anos, o projecto não tinha dado entrada na autarquia. E por isso a comercialização só começou quando a Câmara de Lisboa nos comunicou que o projecto estava aprovado, o que só aconteceu em Agosto deste ano. Neste momento, estamos apenas a aguardar a emissão das licenças de construção para podermos iniciar efectivamente a construção. Ora, num período tão curto de tempo, desde Agosto até agora, já vendemos seis moradias, o que consideramos ser muito bom.
E qual a data prevista para o início da construção?
Se as licenças de construção estiverem prontas entre o final de Novembro e Dezembro, como está previsto, contamos iniciar a construção logo em Janeiro de 2018.
Qual o montante de investimento?
O montante total está na ordem dos 15 milhões de euros, com financiamento próprio, ou seja, com capitais do grupo.
Ao nível da certificação energética este projecto tem alguma característica inovadora?
Digamos que ao nível da sustentabilidade energética, reaproveitamento de água residuais ou conforto térmico já é algo que faz parte dos nossos projectos. Contudo, por trabalharmos com a SGS, temos uma grande exigência neste sentido, nomeadamente ao nível do conforto do utilizador, seja térmico ou visual. Neste sentido, vamos ter um grande enfoque ao nível da renovação do ar interior, ou seja, o ar do exterior entra nas moradias através de umas grelhas próprias instaladas nas moradias. Dependendo da temperatura exterior, o ar que passar nas grelhas irá estar à temperatura ambiente para que não seja necessária a utilização excessiva do ar condicionado. Outra característica muito importante é que em todos os espaços onde não existirem janelas haverá uma clarabóia que irá permitir ter muito mais luz natural. A Quinta do Paço do Lumiar, tendo como conceito base as casas pátio, tornaram a introdução destas clarabóias muito mais fácil, mas houve obviamente necessidade de as adaptar de acordo com estas exigências.
Tem algum tipo de parceria com alguma entidade bancária?
No caso da Quinta do Paço do Lumiar temos um protocolo com o Santander em que os clientes são financiados quase até 100%, incluindo já o sinal, que corresponde a 20% do valor do imóvel. Obviamente que todos os clientes são alvo de uma análise, tendo em conta sua taxa de esforço. Dado que neste momento vendemos as moradias ainda sem construção, é dada ao cliente uma garantia bancária com o valor do sinal, o que também transmite alguma confiança ao cliente.
Qual será o próximo projecto da RAR Imobiliária?
O próximo será no Porto e será a segunda fase do Edifício do Parque. O objectivo será fazer uma ‘colagem’ ao Edifício do Parque I e por isso o nome irá manter-se para ter uma continuidade em termos de linguagem arquitectónica. O projecto não esta ainda feito, mas contamos até ao final do ano ter o arquitecto seleccionado.
Em que aspectos a segunda fase do Edifício do Parque se vai diferenciar?
Bem, sendo a RAR Imobiliária certificada em ID&I (Investigação, Desenvolvimento e Inovação) temos que inovar. A primeira fase terminou a construção em 2010 e já na altura era uma referência a nível da eficiência energética. Em sete ou oito anos muita coisa muda e por isso há que inovar. Embora no exterior do edifício o projecto arquitectónico vá manter a ligação com o anterior, o que é certo é que no interior haverá diferenças, tanto em termos de exigências energéticas como do próprio gosto dos consumidores e é isso que vamos tentar passar para o arquitecto.
E em relação à reabilitação? Algum projecto?
Neste momento não temos nenhum. Nós fomos pioneiros na reabilitação no Porto com o Monchique, cujo licenciamento foi há mais de 15 anos. Entretanto, adquirimos mais alguns activos no centro do Porto com o intuito de reabilitar, mas foram-nos feitas propostas de tal maneira interessantes que acabámos por vender esses activos. E isso aconteceu há muito pouco tempo, caso contrário seria uma das nossas apostas.
Mas o futuro da empresa passa pela reabilitação?
Consideramos que, sendo o grupo certificado ao nível da sustentabilidade e sendo que a sustentabilidade das cidades passa pela reabilitação, esta é uma área que faz parte da nossa estratégia, nomeadamente nos centros históricos e que se surgir alguma oportunidade voltaremos a apostar. De qualquer forma, a meu ver, a reabilitação de uma cidade não é só em relação ao edificado antigo, mas também pela recuperação e valorização de espaços vazios devolutos ou abandonados nas cidades.
Além de projectos para habitação, já ponderaram apostar em alguma outra área de negocio?
Não, por estratégia interna nunca quisemos entrar noutras áreas por considerarmos que são necessárias competências que não temos. Por exemplo, temos um projecto em Vila do Conde – o São Simão da Junqueira – que conjuga componente residencial com hotel de charme e um campo de golfe e ao nível da hotelaria e do golfe vamos trabalhar com parceiros que tenham experiência nessas áreas. A RAR Imobiliária está exclusivamente no segmento residencial.
Além da Lisboa e Porto tem projectos para outras cidades?
A RAR Imobiliária aposta em localizações onde exista muita procura e pouca oferta o que é o caso de Lisboa e Porto. Mas temos também projectos pensados para Vila do Conde, como já falei, e Braga mas ainda sem data de arranque. Vai depender da resposta do mercado e neste momento a estratégia é Lisboa e Porto.
Recebeu recentemente o Prémio Personalidade do SIL. Como vê essa distinção?
Foi obviamente uma honra, ainda para mais porque foi atribuído por cerca de duas dezenas de pessoas também elas ligadas ao sector imobiliário o que acaba por ter uma importância acrescida. Mas como disse na altura, este premio não é só para mim mas sim para a empresa que não conseguiria alcançar os seus resultados sem a equipa que tem por trás.
