Aeroportos como potências imobiliárias

Por a 19 de Outubro de 2007

O desenvolvimento e adopção do Aerotropolis é basilar para a oportunidade que Portugal dispõe quanto à construção do novo Aeroporto de Lisboa. Esta foi a principal conclusão do almoço-conferência com o tema "A oportunidade imobiliária de um novo aeroporto", organizado pelo jornal Vida Económica e que juntou dezenas de especialistas da matéria no Hotel Sofitel, em Lisboa, no passado dia 27 de Setembro. O evento contou com a presença de William Jenkinson, um dos directores de design da Gensler, empresa norte americana líder no planeamento e design de aviação, e Pedro Beja Neves, director de Imobiliário da ANA Aeroportos.William Jenkinson começou por referir que "Portugal tem uma oportunidade excelente para implementar as novas tendências na construção de infra-estruturas aeroportuárias e no desenvolvimento sustentado das suas áreas circundantes" num momento em que "se discute a localização de um novo aeroporto internacional". Salientando a evolução que se verifica ao nível das necessidades dos passageiros, Jenkinson apresentou um conjunto de novas características dos mesmos. Evidenciando a naturalidade com que actualmente qualquer pessoa viaja, decorrente da massificação de companhias áreas low-costs, o representante da Gensler adiantou que os passageiros procuram aeroportos com segurança e boas condições de descanso, para além de possuir áreas verdes e dispôr de um serviço de qualidade na distribuição e recolha de bagagens. Por outro lado, os passageiros dispõem actualmente de meios mais avançados, como o eletronic-ticket e a possibilidade de fazerem o check-in em casa, o que lhes permite ganhar tempo e qualidade quando se preparam para viajar.

Não obstante, Jenkinson apelou a uma aposta nas infra-estruturas, de forma a serem criados complexos que reúnam várias plataformas de apoio ao serviço dos passageiros. No seu discurso, Jenkinson referiu que "hoje em dia, o design dos terminais aeroportuários têm de traduzir as novas necessidades dos viajantes, que fazem deslocações cada vez mais regulares e que privilegiam a oferta de infra-estruturas de apoio que não exijam o afastamento dos próprios aeroportos, como sejam centros de negócio, hotéis ou oferta comercial". Adiantando que aplicar estas "novas tendências é bastante mais complicado em aeroportos com vários anos de funcionamento", Jenkinson acredita que este "é o momento ideal para Portugal se posicionar na vanguarda do desenvolvimento de uma Aerotropolis verdadeiramente competitiva".

O Aerotropolis é um conceito recente e emergente. De acordo com a experiência de Jenkins, que implementou o mesmo nos aeroportos de Detroit (Detroit Metropolitan Wayne County Airport), Londres (City) e Liverpool (John Lennon Airport), o Aerotropolis prevê uma optimização das capacidades imobiliárias dos aeroportos e, a partir daí, um crescimento nas cidades e regiões circundantes ao aeroporto. Nas palavras de Jenkinson, o Aerotropolis corresponde à construção de um "aeroporto de sonho": um espaço agradável, com terminais sustentáveis e eficientes, com segurança e infra-estruturas de apoio como escritórios, logística, retalho, hotelaria e lazer, que funcione como uma porta para o desenvolvimento comunidade.

A não-aviação como negócio

Pedro Beja Neves, director de Imobiliário da ANA Aeroportos, corroborou esta opinião, adiantando que a ANA procura actuar como agente dinâmico que pretende contribuir para o crescimento urbanístico e imobiliário da comunidade em que se insere, daí referiu que "os aeroportos são verdadeiras cidades que não podem viver de costas voltadas para as comunidades onde se integram". De facto, o representante da ANA considera que os aeroportos são muito mais do que locais onde transitam aviões, carga e passageiros. Ao invés, os aeroportos devem-se constituir como "espaços que proporcionam oportunidades de negócio, negócios de não aviação mas que favorecem o aeroporto, como o imobiliário, rent-a-car, publicidade, parques de estacionamento, retails parks, retalho, escritórios e hotéis".

Assim aponta que a estratégia da ANA para a área imobiliária inclui o estudo da viabilização urbanística dos cerca de 750 mil metros quadrados correspondentes ao conjunto de terrenos sob sua gestão. Pedro Beja Neves espera que esta estratégia "permita a criação de novas oportunidades para o crescimento do negócio de não aviação de forma sustentável, das quais o desenvolvimento imobiliário tem sido um dos principais motores". O director de Imobiliário da ANA defende a necessidade de implementar uma "visão que privilegie o conceito de Aerotropolis", sendo que, para que tal seja possível de implementar nos aeroportos nacionais, Pedro Beja Neves entende que se deve recorrer a parcerias público-privadas.

Aproveitando o facto de ter sido recentemente aprovada a nova legislação de enquadramento às parcerias público privadas, novo decreto-lei que segundo Pedro Beja Neves surge como "fruto do esforço da ANA", o administrador de Imobiliário da companhia refere que actualmente "é possível o estabelecimento de parcerias sob domínio público aeroportuário até ao limite máximo de ocupação de 50 anos", ao contrário dos anteriores 20. Por este facto, Pedro Beja Neves considera que estão criadas as condições para se desenvolver com sucesso as oportunidades imobiliárias em torno dos aeroportos nacionais, e fez um retrato do potencial do negócio imobiliário nos aeroportos da ANA.

A principal novidade corresponde à apresentação de uma proposta, por parte da companhia aérea 'low-cost' Ryanair para a concessão de um hotel no Aeroporto de Faro, no Algarve. No concurso de construção do hotel para este aeroporto estão na corrida, para além da Ryanair, duas empresas do sector hoteleiro.

O Aeroporto da Portela, em Lisboa, dispõe de 200 mil metros quadrados de terreno, porém o responsável da ANA não adiantou que planos estão a ser equacionados para os terrenos que, supostamente em 2017, altura em que está prevista a entrada em funcionamento do novo aeroporto da capital, ficarão desocupados. Tratando-se do aeroporto nacional que movimenta mais passageiros por ano, superior aos 12 milhões em 2006, Pedro Beja Nunes confirmou apenas que a ANA tem ponderado a rentabilização do espaço, estando prevista a construção de um novo edifício de escritórios ao lado do actual edifício da ANA.

Para o Aeroporto João Paulo II, em São Miguel, no arquipélago dos Açores, foi anunciada a construção de uma plataforma logística que funcione como complexo intermodal de ligação entre as diferentes infra-estruturas. O aeroporto ficará assim ligado ao porto marítimo e às principais vias de comunicação rodoviárias da ilha.

Finalmente, Pedro Beja Nunes informou que a ANA já concessionou a unidade hoteleira a ser construída no Aeroporto Sá Carneiro, no Porto, não adiantando a que empresa o fez.

De acordo com dados veiculados pelo Jornal de Negócios, os negócios de não aviação da ANA representaram, no passado ano de 2006, 33,8% do volume de negócios da empresa gestora dos aeroportos nacionais, tendo o imobiliário representado 7,5% do negócio total.

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